即市新聞
18/02/2016 15:09
《神州樓市－程澐》春節樓市交投清淡，房貸新政化解庫存
《神州樓市》春季前夕，樓市再度迎來重大利好刺激，從加大金融支持力度方面幫助中小城
市樓市去庫存。此外，近期多個省份發布關於去庫存的相關政策，其中最主要的手段仍是鼓勵農
民進城購房。從春節
全國樓市表現來看，整體較為平淡，新房成交量不及去年春節市場成交水準
，而這主要受到節前供應萎縮影響。預計市場將在春節後第二周逐步恢復，３月小陽春的成交表
現值得關注。
＊房貸首付歷史最低，各省發文消化庫存＊
春季前夕，樓市再度迎來重大利好刺激。對於在非「限購」城市首次購買普通住房的購房者
，商業性個人住房貸款的最低首付款比例可下浮至２０％（原２５％）；而對已擁有１套住房且
貸款未結清的購房者，再次申請個人住房貸款的最低首付款比例下調為３０％（原４０％）。如
此，首套房貸的最低首付比例已與２００８年期間相當，達到歷史最低水準。此次新政出台節奏
加速，從之前的六個月間隔期縮短至四個月，旨在為三四線城市的春節返鄉置業潮助一臂之力，
為中小城市樓市的去庫存給予金融方面的大力支持。然而，房貸新政對市場心理的刺激作用或將
大於實際效應。首付款的減少雖然降低了購房入市門檻，但隨之而來的是每月還款壓力的增加，
對於購房總成本並無減少。從春節全國樓市表現來看，房貸新政尚未產生明顯效果。
此外，城鎮化發展的頂層設計仍在不斷完善，國務院在２月６日公布了《關於深入推進新型
城鎮化建設的若幹意見》。關於完善城鎮住房制度方面，檔提出鼓勵引導農民在中小城市就近購
房，提高對農民工等中低收入群體的住房金融服務水準，穩步開展農村承包土地的經營權和農民
住房財產權抵押貸款的試點。這一導向也成為了今年各地化解房地產庫存的重要手段，其中最主
要的就是鼓勵農民進城購房，財政給予其購房補貼。近期，江西、山西、山東及寧夏等地均發布
了關於去庫存的相關政策，這一任務已成為各個省份今年工作的重中之重。
＊春節成交大幅下滑，供應萎縮影響較大＊
受春節長假影響，全國主要城市整體表現清淡，環比大幅回落，甚至不及去年春節成交水準
。中原監測的３２個城市數據顯示，今年春節期間的新建住宅成交面積環比節前一周降幅達九成
，較去年同期則下降１６％。具體來看，比去年表現較好的城市包括東莞、南京、青島及武漢等
，不及去年的城市包括佛山、中山、合肥及廣州等。今年春節新房成交整體的下滑，受到節前供
應萎縮影響較大。根據中原監測的２２個城市２月前兩周的推盤情況顯示，僅蘇州一地有主要項
目推盤，其餘各地均為零供應。重點城市二手住宅市場表現與新房市場相似，整體大幅回落約九
成。儘管如此，但個別城市表現要優於去年春節假期，上海二手住宅市場成交是去年的三倍，蘇
州市場成交翻倍，北京市場增幅達１３％，南京市場微增５％，而廣深市場成交縮水顯著，降幅
分別為９２％及７２％。根據歷史走勢，隨著返程復工，市場將在春節後第二周逐步恢復，３月
小陽春的成交表現仍值得關注。
春節前一周，土地市場依然有熱點湧現。北京朝陽區將臺鄉駝房營村含住用地意外遇冷，以
５１﹒３５億元總價被綠地、中交、九龍倉聯合體競得，溢價率僅１﹒９９％，與此前北京市場
的宅地瘋搶局面形成強烈反差。該地塊位於北京四環東北側，雖然地理位置優越，但同時存在缺
陷，如緊鄰鐵路存在噪音隱患，距最近的地鐵站點達３公里，且區域住宅檔次良莠不齊，存在較
大整改空間。上海宅地則依然搶手，２月３日青浦區趙巷鎮地塊成交的樓面價達２０４７３元╱
平方米，接近周邊項目在售價格。此外，蘇州節前高溢價宅地集中成交。２月３日出讓的５宗宅
地溢價率均超過１４０％，其中４宗位於太湖新城，樓面價均超過８０００元╱平方米。預計年
後重點城市土地市場將逐步趨於理性。《中原集團地產研究董事 程澐》
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