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2016年2月19日 星期五

神州樓市 - 程澐 2016年2月19日

神州樓市 - 程澐 2016年2月19日


即市新聞
18/02/2016 15:09
《神州樓市-程澐》春節樓市交投清淡,房貸新政化解庫存

  《神州樓市》春季前夕,樓市再度迎來重大利好刺激,從加大金融支持力度方面幫助中小城

市樓市去庫存。此外,近期多個省份發布關於去庫存的相關政策,其中最主要的手段仍是鼓勵農

民進城購房。從春節

全國樓市表現來看,整體較為平淡,新房成交量不及去年春節市場成交水準

,而這主要受到節前供應萎縮影響。預計市場將在春節後第二周逐步恢復,3月小陽春的成交表

現值得關注。
*房貸首付歷史最低,各省發文消化庫存*
  春季前夕,樓市再度迎來重大利好刺激。對於在非「限購」城市首次購買普通住房的購房者

,商業性個人住房貸款的最低首付款比例可下浮至20%(原25%);而對已擁有1套住房且

貸款未結清的購房者,再次申請個人住房貸款的最低首付款比例下調為30%(原40%)。如

此,首套房貸的最低首付比例已與2008年期間相當,達到歷史最低水準。此次新政出台節奏

加速,從之前的六個月間隔期縮短至四個月,旨在為三四線城市的春節返鄉置業潮助一臂之力,

為中小城市樓市的去庫存給予金融方面的大力支持。然而,房貸新政對市場心理的刺激作用或將

大於實際效應。首付款的減少雖然降低了購房入市門檻,但隨之而來的是每月還款壓力的增加,

對於購房總成本並無減少。從春節全國樓市表現來看,房貸新政尚未產生明顯效果。

  此外,城鎮化發展的頂層設計仍在不斷完善,國務院在2月6日公布了《關於深入推進新型

城鎮化建設的若幹意見》。關於完善城鎮住房制度方面,檔提出鼓勵引導農民在中小城市就近購

房,提高對農民工等中低收入群體的住房金融服務水準,穩步開展農村承包土地的經營權和農民

住房財產權抵押貸款的試點。這一導向也成為了今年各地化解房地產庫存的重要手段,其中最主

要的就是鼓勵農民進城購房,財政給予其購房補貼。近期,江西、山西、山東及寧夏等地均發布

了關於去庫存的相關政策,這一任務已成為各個省份今年工作的重中之重。

  
*春節成交大幅下滑,供應萎縮影響較大*
  受春節長假影響,全國主要城市整體表現清淡,環比大幅回落,甚至不及去年春節成交水準

。中原監測的32個城市數據顯示,今年春節期間的新建住宅成交面積環比節前一周降幅達九成

,較去年同期則下降16%。具體來看,比去年表現較好的城市包括東莞、南京、青島及武漢等

,不及去年的城市包括佛山、中山、合肥及廣州等。今年春節新房成交整體的下滑,受到節前供

應萎縮影響較大。根據中原監測的22個城市2月前兩周的推盤情況顯示,僅蘇州一地有主要項

目推盤,其餘各地均為零供應。重點城市二手住宅市場表現與新房市場相似,整體大幅回落約九

成。儘管如此,但個別城市表現要優於去年春節假期,上海二手住宅市場成交是去年的三倍,蘇

州市場成交翻倍,北京市場增幅達13%,南京市場微增5%,而廣深市場成交縮水顯著,降幅

分別為92%及72%。根據歷史走勢,隨著返程復工,市場將在春節後第二周逐步恢復,3月

小陽春的成交表現仍值得關注。
  春節前一周,土地市場依然有熱點湧現。北京朝陽區將臺鄉駝房營村含住用地意外遇冷,以

51﹒35億元總價被綠地、中交、九龍倉聯合體競得,溢價率僅1﹒99%,與此前北京市場

的宅地瘋搶局面形成強烈反差。該地塊位於北京四環東北側,雖然地理位置優越,但同時存在缺

陷,如緊鄰鐵路存在噪音隱患,距最近的地鐵站點達3公里,且區域住宅檔次良莠不齊,存在較

大整改空間。上海宅地則依然搶手,2月3日青浦區趙巷鎮地塊成交的樓面價達20473元╱

平方米,接近周邊項目在售價格。此外,蘇州節前高溢價宅地集中成交。2月3日出讓的5宗宅

地溢價率均超過140%,其中4宗位於太湖新城,樓面價均超過8000元╱平方米。預計年

後重點城市土地市場將逐步趨於理性。《中原集團地產研究董事 程澐》

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