何車500：越秀地產價太殘
越秀地產（123，前名越秀投資）1992年12月15日上市，經股本變化調整後首日收報1.18元（未經調整的招股價1.05元），現價0.97元，堂堂廣州市人民政府的公司，寒來暑往掛牌近25年，股價仍然要跌；同期恒指升2.9倍，中國海外（688）飆升19.4
倍，長和（001，前身長江實業）急漲8.1倍，近年脫腳的滙控（005）亦有2倍的升幅。「人民政府公司」的長期股東，氣得七竅生煙。
（1）年初至今，越地跌幅28%。最近兩周零一日的跌幅9%，主要因為遭踢出MSCI中國小型股指數。一些基金按指數成份股進出而買賣，不必分析股票的優缺點，實在諷刺。過去11個交易日，越地成交6.51億股，佔大股東以外股份的10.5%，按指數成份股變化出現的拋售，相信漸告一段落。
（2）越地的土地儲備，八成位於國內一二線城市。去年營收221.15億元人民幣，升41%，純利10.13億元人民幣，大跌59%。不計投資物業重估減值與滙兌虧損的核心純利12.4億元人民幣，只跌21%。今年首四月，物業銷售114億元人民幣，按年大增100%。現價往績PE10倍，彭博綜合券商預測，今年PE6.4倍，與過去六年平均PE6.1倍相若。
（3）越地今年預期PB0.33倍，較6年平均0.64倍折讓近一半。業務涉水資源、估值較高的粵海投資（270）預期PB2倍。越地佔37.1%的越秀房產信託基金（405）預期PB0.84倍。
（4）去年底，越地的銀行淨借貸230億元人民幣，淨借貸/股東資金比率73%，在內房股而言，不屬高比率一員。公司正計劃發行80億元人民幣的有擔保債券。
★越地股價太殘，PE回升至0.5倍，已值1.47元，上升空間51%。
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