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2016年5月4日 星期三

施永青 am730C觀點 2016年5月4日

施永青 am730C觀點 2016年5月4日


C觀點 - 施永青
增加住宅供應已不急切
2016年05月04日



根據運輸及房屋局的最新數字,截至3月底,未來3至4年一手私樓供應量約有92,000夥,是2004年9月以來的最高紀錄。

當中現樓「貨尾」單位6,000個,興建中而尚未出售的單位65,000個,位處「熟地」而可隨時動

工的單位有21,000個,合共92,000個。

這種統計方式,極不科學,唯香港特區政府獨有。要統計,總得有時段上的規限,3年就是3年,4年就是4年,甚麼叫做3至4年?這只會把統計的結果令人生疑。

再者,甚麼叫做「熟地」可隨時動工的單位?如果是指那些已賣了給發展商,但尚未入圖則打算開工的單位,那又怎知道發展商想建大單位還是細單位,如果發展商選擇建大一些的單位,還能有21,000個供應嗎?這些都帶有不確定性。

此外,那6,000個現樓「貨尾」單位,之前已經當興建中尚未出售的單位報過數,本屬去年的供應,現在又算以後3至4年的供應,這豈不是等同重複計算。所以,所謂3至4年的潛在供應,實際上是連之前一年的部分供應也計算入來,真正的統計時段的跨度變成不只3至4年,而是4至5年,目的在於增加統計出來的結果。

其實,如果運房局有意把可供發售的數字誇大,還有一個更有效的方法,就是把現樓市場上的空置單位也一併計入潛在的供應,那就有機會把數字增加至12萬個。我當然不是主張這樣做,我認為最可取的做法,是照差餉物業估價署一向的做法──以每年新落成的單位數字去統計供應量,而不是搞甚麼潛在供應。

不過,話也要說回來,經過特區政府這幾年的努力,香港的私人住屋的供應已穩步增加,由平均每年不足一萬個,到已逐步接近每年二萬個的目標。如果運房局肯繼續努力,增至超過每年二萬個水平也不會有問題。

然而,香港的投資環境已出現根本性的轉變,政治上的爭拗沒完沒了,而經濟又開始走下坡,一般估計樓市的調整期非一、兩年內可以完成。最新的民調顯示:有七成市民都認為現時並非入市買樓的好時機。

我相信,之前香港的樓價之所以會不斷上升,動力主要來自於投資需求,而不是使用需求。如果投資需求不再,香港是否還需要每年有這麼多的新樓落成實屬疑問。

香港的樓宇總存量已多過家庭總數,過去因為樓價看升,所以有樓的人,只要有能力,就想多持有幾間,才搶走了用家買樓的機會,造成供不應求的假象。現在投資者不增持了,甚至可能減持,那未有樓的人就會有更多的機會置業,不一定要靠新供應。

香港近年的人口增長,每年約為65,000人左右,以每個家庭2.9人計,大概需要22,500個新供應。但以目前政府的建屋目標去算,公屋加私屋合起來每年有4萬個,可謂遠超需要。公屋方面,由於尚有大量的輪候人士,所以不應減少,但私樓的供應,則應該有條件減少一些,以免導致私人市場崩盤。

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