C觀點 - 施永青
增加住宅供應已不急切
2016年05月04日
根據運輸及房屋局的最新數字，截至3月底，未來3至4年一手私樓供應量約有92,000夥，是2004年9月以來的最高紀錄。
當中現樓「貨尾」單位6,000個，興建中而尚未出售的單位65,000個，位處「熟地」而可隨時動
工的單位有21,000個，合共92,000個。
這種統計方式，極不科學，唯香港特區政府獨有。要統計，總得有時段上的規限，3年就是3年，4年就是4年，甚麼叫做3至4年？這只會把統計的結果令人生疑。
再者，甚麼叫做「熟地」可隨時動工的單位？如果是指那些已賣了給發展商，但尚未入圖則打算開工的單位，那又怎知道發展商想建大單位還是細單位，如果發展商選擇建大一些的單位，還能有21,000個供應嗎？這些都帶有不確定性。
此外，那6,000個現樓「貨尾」單位，之前已經當興建中尚未出售的單位報過數，本屬去年的供應，現在又算以後3至4年的供應，這豈不是等同重複計算。所以，所謂3至4年的潛在供應，實際上是連之前一年的部分供應也計算入來，真正的統計時段的跨度變成不只3至4年，而是4至5年，目的在於增加統計出來的結果。
其實，如果運房局有意把可供發售的數字誇大，還有一個更有效的方法，就是把現樓市場上的空置單位也一併計入潛在的供應，那就有機會把數字增加至12萬個。我當然不是主張這樣做，我認為最可取的做法，是照差餉物業估價署一向的做法──以每年新落成的單位數字去統計供應量，而不是搞甚麼潛在供應。
不過，話也要說回來，經過特區政府這幾年的努力，香港的私人住屋的供應已穩步增加，由平均每年不足一萬個，到已逐步接近每年二萬個的目標。如果運房局肯繼續努力，增至超過每年二萬個水平也不會有問題。
然而，香港的投資環境已出現根本性的轉變，政治上的爭拗沒完沒了，而經濟又開始走下坡，一般估計樓市的調整期非一、兩年內可以完成。最新的民調顯示：有七成市民都認為現時並非入市買樓的好時機。
我相信，之前香港的樓價之所以會不斷上升，動力主要來自於投資需求，而不是使用需求。如果投資需求不再，香港是否還需要每年有這麼多的新樓落成實屬疑問。
香港的樓宇總存量已多過家庭總數，過去因為樓價看升，所以有樓的人，只要有能力，就想多持有幾間，才搶走了用家買樓的機會，造成供不應求的假象。現在投資者不增持了，甚至可能減持，那未有樓的人就會有更多的機會置業，不一定要靠新供應。
香港近年的人口增長，每年約為65,000人左右，以每個家庭2.9人計，大概需要22,500個新供應。但以目前政府的建屋目標去算，公屋加私屋合起來每年有4萬個，可謂遠超需要。公屋方面，由於尚有大量的輪候人士，所以不應減少，但私樓的供應，則應該有條件減少一些，以免導致私人市場崩盤。
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