【置業安居】免首期的新盤 (曾淵滄)
新鴻基地產（00016）於元朗的新盤Park Yoho近日開盤，推出等如樓價120%的按揭貸款額。這是相當新鮮的促銷法，借出的錢比樓價還高。理論上，業主在簽下貸款合約的那一刻，所買的物業已經是負資產，因為負資產的定義就是貸款額比樓價還高，賣樓也還不
了債。貸款額達樓價的120%，多出來的20%就是讓買家裝修新樓用的。實際上，裝修費不一定要用到按價的20%，多出來的貸款也就任由貸款人自由使用了。
港人難上車只因首期
新鴻基地產之所以如此做，有分析認為，是同一個新盤的第一期「峻巒」，於去年底推出時反應不佳，因此現在改頭換面，換個名稱，重新包裝再推出，但去年底至今樓價下跌了5%，新鴻基地產不想減價，便想出借出樓價的120%為賣點來推銷這個樓盤。
借貸額是樓價的120%，等如買樓完全不需要拿錢出來。那麼，是不是任何人買樓，新鴻基地產都會接受？當然不是。如果是，那就是重蹈美國當年次按的覆轍了，雖然買樓不必付首期，但也要考慮供樓者有沒有能力清還每月的分期供款。
新鴻基地產的這項促銷法，說明了一個很重要的概念，即是今日的香港，不少人買不起樓，不是因為沒有能力供樓，而是因為拿不出首期。解決了首期付款，每月的分期供款問題不大，樓價下跌而導致負資產的問題也不大。只要每月依時還款，業主一般不會面對削減貸款的問題。
收緊按揭意在減需求
換言之，金管局規定銀行貸款給買樓者時最多只能借樓價七成、六成，甚或五成，表面上是要保護銀行體系的穩定，避免樓價下跌時按揭變成負資產，變成壞帳。但實際上，只要壓力測試做得好，還款不是問題。20多年前，香港買樓一般都是借九成，當年筆者首次在香港買樓時，就是借足九成。那個年代，人人借樓價的九成， 也不見得銀行體系曾經出現問題。
金管局不容許銀行借超過七成的樓價，目的不是保護銀行，而是遏抑需求，令那些拿不出三成樓價的人無法買樓。 不過，矛盾之處是，金管局屬下又有一家專門做按揭生意的公司，貸款人只要多付錢購買保險，就可以多借錢。當然，地產公司財力雄厚，也可以自己做按揭貸款。 因此，所謂拿不出首期的上車一族，實際情況並非如此。
作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
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