貸評山下：日本樓價平穩之謎
■人口老化甚至開始萎縮，令日本樓價仍然保持平穩。 資料圖片
環顧許多發達國家，城市房屋都是重大的經濟及社會問題。最近筆者發現，美國舊金山及其他大城市租金正急劇上升，昂貴租金令不少美國人承擔著無比壓力。更有數據指出，過去20年舊金山的樓價上升231%，倫
敦更升441%，但東京僅增長45%，為何同樣是人口密集的大城市，東京樓價卻沒有暴升呢？
房策由國家層面制定
據筆者所知，2015年灣區（Bay area）有64,000個新增職位，但新房數量卻不足5,000個，明顯供不應求是扯高樓價的主因。而核心問題就出在這裏，美國大多數主要城市對於土地用途及建屋數量都有嚴格控制，亦經常發生一般社區居民的「不在我的後院」（NIMBY）反對態度，甚至會有訴訟，地方選舉的政黨失去選票等情況發生；而這些負面因素都會令房屋發展計劃受阻，可見美國難以大規模增加房屋數量，面對需求龐大但供應不足，地價和樓價當然會不受控地上升。
然而，日本的房屋政策卻是從國家層面制定及執行，話說80年代的樓市泡沫奠定東京中心市區的未來建房基礎，再加上90年代日本地產商的不良貸款拖累不少金融機構瀕臨破產，促使政府對樓市開發政策逐漸放寬，並於2002年推出《城市復興法》，由於法律賦予政府由上而下地落實房屋政策及城市規劃，當地方政府都沒有發言權，又何來居民反對聲音呢？亦因為這些背景因素，才導致今天東京樓市沒有發生像美國樓市一樣的問題。
筆者以東京的港區（Minato-ku）為例，過去20年間的居民由145,000人增至241,000人，但是樓價卻沒有因需求上升而急升，增幅更是遠低於舊金山的樓價。另外，2014年東京共簽發142,417套新住房單位的許可證，然而美國加州的人口比東京多達三倍，卻只獲簽發83,657個許可證，因此這些數據足以證明，為何美國不少主要城市的樓價有升無跌。
樓價升跌，可以籠統分成兩大因素：資金市場因素和基本因素。用股票做個比喻，資金市場因素可以使縱使有好基本因素的股票，在股災中也不能獨善其身而大跌；不過，基本因素卻是支撐股價長遠重要的因素。對樓價來說，基本因素就是基本的供求關係。
而房屋供應又有兩個因素主宰，一個是土地供應，另一個就是建房子的條例寬鬆與否。自從改例之後，日本重建和發展房子的速度大幅提高，供應自然大增，再加上人口老化甚至開始萎縮，令日本樓價在不斷印銀紙之下，仍然保持平穩。
黃元山
大學教授、國際投行前董事總經理
本欄隔周四刊出
黃元山
wongcomment@yahoo.com.hk
貸評山下 - 黃元山 舊文
來源 source: http://hk.apple.nextmedia.com
