樓價跌等水退
2016年11月07日
政府在上周五收市後突然開記者會，宣佈增加住宅樓交易印花稅。很多買家連夜搭尾班車買新樓，當晚最少有50宗買賣成交。
政府三年前在2013年2月推出雙倍印花稅，調控樓市。初時有些成效，反映樓價的中原城市領先指數由121.6，在1年多之後，輕微回落
到118.7。到2014年5月，政府為爭取立法會確認雙倍印花稅，提出一個本地人在半年內換樓可以豁免雙倍印花稅的安排，樓價就借勢一直回升。(見上表)
今年年頭樓價回落後，近期又上，中原指數亦升上143.7的高水平，政府怕樓價再創新高，馬上出招，宣佈將印花稅加辣，將買入第二個住宅的印花稅，劃一增加至15%。細價樓此前要繳付的印花稅比較低，例如200萬元以下樓價只需繳付1.5%；300萬元以下的只需繳交3%。劃一繳付15%，換句話說，過去交稅率最低的200萬元細價樓，由3萬元印花稅加到30萬元，稅款變了10倍！
劃一加稅 重擊細樓
相對於2200萬元的大碼樓而言，影響幅度比較細，過去繳交8.5%印花稅，即187萬元，現在要交330萬元，以幅度計升幅沒有那麼大。對於400萬元以下的細價樓而言，今次大幅增加印花稅，等如樓價馬上上升10%以上，加幅不可以說不大。
以前的雙倍印花稅措施，由於銀碼愈大交稅比率愈高，比較大力打擊銀碼大的豪宅買賣，但亦產生副作用，今次資金湧去炒細價樓，如今劃一收15%印花稅，炒豪宅或炒細價樓，稅率一樣，交易成本一樣，可以起到一些糾正作用，令投資資金不至於湧向細價樓。由於港人買第一個單位(即是手上本來沒有物業)可以豁免交新印花稅，對上車客無影響。
據運輸及房屋局局長張炳良提供的數據，樓價從去年10月至今年3月回落，第二季開始回升，由3至9月樓價累升8.9%，升市集中在中小型住宅，擁有一個物業以上的香港居民買樓交易宗數，由年初的500宗升至9月的2300宗，顯示買樓投資或投機的風險上升，所以政府要加印花稅應對。
外地人要畀30%貴稅
政府上周五宣佈加稅之後，有報章誤以為新稅只針對香港永久居民，外地人買樓不受影響，搞到地產界都有少少混亂。後來搞清楚只係那張報紙搞錯，新印稅對本地人和外地人一視同仁，齊齊要交15%新印花稅。而外地人來香港買樓，畀完15%新印花稅，再畀15%外地買家印花稅，即係要畀30%，仲未計佢若短期沽出要畀的稅就更多。一簽約就畀30%稅，買一個1000萬的單位，即刻要畀300萬稅，你咪話唔辣。
新招一出，首先打殘外地客的成交，但對本地人買樓影響不算太大。加辣後首個開售的大型新盤將軍澳藍塘傲，呢個盤由麗新(488) 及新地前主席郭炳湘發展，上周六第二次開售，仍然見到買樓人龍，有報紙話「內地客無懼加辣，豪付300萬稅」。內地客付300萬稅呢個係事實，不過唔係事實的全部。
藍塘傲係細碼盤，上周六開售100個單位，當中九成是一房或兩房細單位，折實呎價為15318元。美聯物業區域營業董事方思賢對傳媒話，政府將住宅物業印花稅劃一調高至15%後，以往公司落飛客戶出席揀樓比率約8成，但上周六藍塘傲的出席率僅剩4成，投資客大跌，內地客接近絕跡。
結果藍塘傲上周六首日開售賣咗77間，以食正加稅計，已經算唔差，但當中只有3名內地客和一名澳門客硬食30%重稅入市，涉及稅項近1100萬元夠買市區兩個新盤「劏房」。四個單位總樓價逾3600萬元，買家要交15%印花稅及15%買家印花稅，合共近1100萬元。其中1座中層C室，面積627方呎，內地客以1016萬元買入，買樓兩種印花稅合共由原本228萬元，大幅增加至305萬元。
有地產界人士話，過往新盤有大約二至三成是外地客(主要是內地人)，昨日藍塘傲只有5%是外地客，顯示新稅對外地買家打擊較大，因為佢哋本來已要孭重稅，如今再大加印花稅，畀30%稅負擔的確好重。
不過觀乎過去政府推出辣招的經驗，短期內對樓市有短期的壓抑作用，也會對地產股有影響，但過一段時間市場適應新稅，市道又慢慢回升。市場似乎亦預咗係咁，所以出咗新稅後新樓仍然賣到，唔至於人影全無。預料今次政府再出招，樓價短期內會回落，對二手成交影響大過一手成交，估計也不容易有持續效應。樓市主要受資金供應及利息影響，銀行水浸，按揭利息低企，樓價便會上升，資金流走，利息上升，樓價才會下跌。
可以睇吓美國長債債息與本地樓價的關係，2014年5月本地樓市仍處於最近3年的低位，當時美國10年國債債息則接近高位，約2.6厘，其後美息反覆向下走，今年6月英國公投脫歐時，美國10年期債息低見1.46厘，過去3年，本來話開始加息，但美國債息不升反跌，本地樓市同期亦反覆高升。(見下表)
香港樓市當然不純粹跟隨美息，也受到本地供求、人民幣動盪和內地資金流向等因素影響。今年年初人民幣第二浪下跌，令到香港資金外流，港元匯價跌至7.85水平，對樓市衝擊也比較大，令樓價一度回落。近期人民幣雖然下跌，但動盪性減弱，內地將把資金調到香港，沒有外逃到海外其他地方，令到香港資金池水源充沛，造就樓市向上。
買地產股 可以等等
簡言而之，不要期望今次政府出招，會令到樓價大跌，真正左右樓市是美國利息走向，其次是本地資金供應。要到香港樓按利率開始回升的時候，樓市才會面對真正壓力，在此之前，政府附加的各種稅項，會大量增加買樓的交易成本，令到短期炒作、甚至投資都變得不可行，但阻止不了那些認為樓市只升不跌的用家。另一方面，買樓收租的投資者短期內減少，會令到租盤減少，令租金不會那麼容易下跌。
對於發展商而言，新稅中短期會有冷卻作用，估計今年賣樓高峰期已過，今年餘下的兩個月，恐怕不能大量推出樓盤了。
如果講股票，以比較純粹的地產股新地(016) 為例，未來股價會有一定壓力。上周五新地收115.4元，離9月時的52周高位123.3元，只是回落了6.4%，但相對於今年2月的低位79元，仍升了46%。新地等一眾地產股仍有點位高勢危的感覺，估計地產股股價會展開新一浪的調整，向下尋底。我覺得如果想買地產股，不用太心急，以新地為例，股價在100元樓上，絕對不便宜，應該待股價跌至100元以下，先觀察一下樓價走勢和利息走向，再買也不遲。
陸羽仁
金融High Tea 舊文
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