大棋局：不宜追買劏房新盤
■加多利軒等劏房新盤唔係好的投資選擇。 資料圖片
近期劏房新盤推售如雨後春筍，劏房盤面積細銀碼細，予人細細粒容易食感覺。但從投資角度而言，劏房盤不宜追。留意一下香港物業分佈，大部份地區嘅市中心，都係一批建築面積300呎左右，80年代起嘅樓
仔。淡市時你唔會考慮呢種樓。
過去呢類樓仔與同區質素稍好嘅樓比較，價差可能有三成，但實際金額差距唔算大，所以大部份投資者寧願畀多少少，買質素較好嘅物業。自住用家更唔使講，多數寧願買屋苑式物業。樓仔嘅流轉速度係相對低。但過去幾年政府推出唔同辣招，令樓市出現如美國債市被扭曲現象。儲局曾用扭曲操作（operation twist）影響債市，方法係買長債，沽短債，結果長債孳息下跌，孳息曲線被壓平。
而香港樓市辣招嘅後遺症，第一造成鎖盤現象，物業流轉速度跌，市場上缺盤會引導人追逐本來冇乜人要嘅盤；第二，收緊按揭等措施，令中上價樓嘅流轉相對停滯，買家湧去細價盤。結果出現如美國嘅扭曲操作，質素差嘅樓同質素好嘅樓價差收窄，靚仔唔靚仔都差唔多價錢，價格曲線被壓平。
除非認為樓市會永遠咁發展，否則質素好同質素差嘅樓最終會回歸應有價差。喺咁樣嘅情況下去追逐原本市場唔太喜歡嘅物業，風險就相對高。物業質素唔係只睇會所、大堂靚唔靚，居住面積係重要嘅因素。
只有百幾二百呎嘅劏房盤，比舊樓仔更細，但睇示範單位時金光璀璨，覺得住酒店咁都唔錯。當你要日日住，梳化擺唔到櫃又放唔落，久而久之啲嘢堆到亂七八糟，困喺入面自然就會想搬。呢種樓拎嚟放租，要有心理準備租客隨時一年死約完就走，又要再搵新租客。
年年搵新租客要畀代理傭金兼有空置期，搬遷頻繁間屋容易殘。租呢種樓嘅人都係貪佢表面光鮮，唔翻新的話租客寧願去租較大嘅舊樓。劏房盤唔係好嘅投資。
Mr. Tregunter
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