【置業安居】無懼息魔 港樓仍未見頂 (曾淵滄)
美國聯儲局終於決定加息0.25厘，議息前市場預期加息的機會已達到100%，因此，加息一點也不意外，是市場早已意料之事，也因此，加息後美股急升，美元滙率也急跌，沽空美股者趁好消息平倉，持美元好倉者也趁好消息平倉。
加息無礙樓價升勢
另一個
促成美股上升、美元貶值的動力，是美國聯儲局於議息會議後說維持今年加息3次的預測，數天之前，市場已經把今年加息的次數預期由原本的3次修改為4次，現在，聯儲局再還原回3次，總算降低了加息的壓力。
理論上，加息對樓價不利，不過，2015年12月及去年12月加息之後，香港樓價沒有跌，理由是兩次加息之後，按揭利率依然處於很低的水平，一般上，按揭利率是1.3厘再加銀行同業拆息利率，2015年12月加息之前是0.1厘，加了兩次息，是0.6厘加1.3厘是1.9厘，債樓價力不高，更何況供樓者必須通過金管局的壓力測試，才能從銀行借到錢，所謂壓力測試就是假設銀行加息之後，借錢者是否仍有能力供樓，因此，加兩次息基本上不會影響供樓者供樓的能力。
股市預示樓市走勢
從2003年至今日，香港樓市出現過3次調整，第一次是2008年的金融海嘯，第二次是2013年美國聯儲局說要退出QE及加息時，第三次是2015年股市「大時代」泡沫爆破後，值得留意的是，三次調整的真正原因都是因為股市大幅下跌。2008年金融海嘯、2013年及2015年股市的調整幅度均遠大於樓市。而且，更值得留意是，股市往往先爆煲，然後才輪到樓市下跌。
目前，美股正處於歷來高位之處，港股基本上也算處於牛市。這個牛市從去年年初開始至今，而樓市也是在去年3月時見底回升並再創新高，因此，與其預測樓市走向，不如先預測股市走向。事實證明，從2003年至今的3次調整，都是因為股市崩盤而引起的，若然股市繼續興旺，樓市也應該繼續在高位徘徊，加息所能產生的壓力不大。
實際上，加息不但影響樓價也影響股價，不過觀察過去數十年的歷史，加息初期股市往往是上升的，因為加息初期一定是由經濟復甦所帶動的，然後慢慢的加息，一直加到某一刻，投資者感到息口的壓力的確很重，股市才突然崩盤，或者說，股市不斷的上升，上升到變成大泡沫而泡沫爆破也是遲早的事。
現在，美國聯儲局加息而美國股市上升，已經可以預告，現階段香港樓市依然未見頂。
作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
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