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2017年7月25日 星期二

置業安居 - 曾淵滄 2017年7月25日

置業安居 - 曾淵滄 2017年7月25日


【置業安居】樓換樓者 各有取捨 (曾淵滄)

原來,前特首梁振英推出的15%印花稅的「辣招」仍未正式立法,目前買樓業主交的15%稅仍未正式交給特區政府。近日,林鄭月娥上台後,此項法律才正式在立法會上被討論,有議員提出修正,修正內容就是延長樓換樓者的時間,鼓勵多一些人換樓,這項修正獲得跨黨

派的支持,特區政府也不表示反對。換言之,將來換樓時間長了,樓換樓者會增加。樓換樓的人一般是小屋換大屋,因此大單位的需求會增加,小單位的供應則因為換樓客賣掉而增加。

過去幾年至今,小單位供應愈來愈多,單位面積愈來愈小,理由並不是小單位有吸引力,而是買樓者沒有能力買大單位,只好買小單位。而地產商多建小單位,是因為小單位的呎價比大單位高。但是,任何「一窩蜂」的行動最終必然會導致不平衡,小單位也一定會變成過剩,特別是現在立法會修訂15%印花稅,再放寬樓換樓的換樓期限。

「樓換樓」決定難下

樓換樓的方法有兩種,一種是先買新樓再賣舊樓,另一種是先賣舊樓再買新樓。先買新樓再賣舊樓的人比較緊張,他們必須在一定時間內賣掉舊樓,否則會面對資金壓力,即同時為兩個單位供款。先買新樓然後在法例規定的時限內賣掉原來自住的、唯一的物業時,也可以獲得部分退稅,只需要繳交正常的印花稅而不是15%印花稅,換言之,可以享受首次置業者的優惠。

因為先買後賣比較緊張,因此也有人選擇先賣後買,先賣掉自住物業,然後租房子住,再慢慢地尋找新房子。這時候,因為自己已無物業,可以享受首次置業者的優惠,近一段日子不少首次置業者就是這一類人。

先賣後買者可分為兩類,一類是賣了之後馬上買,或馬上開始尋找買的對象,另一類則是認為樓價已高,先賣掉的目的是套利,先賺了錢,然後希望等多幾年樓價下跌再買,希望同一筆錢可以買更大的單位。但是事與願違,這類人往往小房換大房的願望落空,樓價一升再升,只能以高價買回,結果不是小屋換大屋,而是大屋換小屋,很淒慘。相信目前香港社會這類人不少,他們賣了自住的房子,正在等樓價下跌,但是等了一年又一年。

目前希望樓換樓但是仍未有行動的人也不少,他們仍然未能決定是應該先買後賣還是先賣後買。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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