【實戰理論】樓市真的沒有泡沫？（沈振盈）（JUL 03）
2017-7-3 9:00:39
週末期間，見到有財經媒體的一個報導，訪問了兩位地產界知名人仕，他們一致認為，現時香港的樓市並沒有泡沫。何謂「泡沫」？泡沫是一種經濟失衡現象，可以定義為某種價格水平相對於經濟基礎條件決定
的理論價格(一般均衡穩定穩態狀態價格)的非平穩性向上偏移，這種偏移的數學期望可以作為泡沫的度量。導致價格泡沫的原因是複雜的，在實際經濟活動中，與預期相關聯的過度投機行為、幼稚投機者交易行為、規範失靈，詐騙行為和道德風險等都可能成為導致泡沫現象的原因。大家自己去判斷一下，上述定義是否已經全中？
過去八年，歐美各國的貨幣政策，扭曲了實體經濟的發展，擾亂了金融市場的秩序。不斷的量寬，持續的低息環境，泡沫出超級的資産泡沫，但實體經濟卻飽受折磨。因為資産泡沫的出現，令到經濟數據表面上出現復蘇，但實體經濟命仍在收縮，定是一個泡沫經濟，只是「經濟數據」上的復蘇。泡沫經濟的後遺症，是令到社會上，貧富懸殊的程度加大，人均消費力下降，長遠埋下了經濟步入大蕭條的炸彈。
資産泡沫的出現，若只發生在股市，尚且還好。但問題在於，此泡沫發生在房地產的話，就影響重大。住房既是民生必需品，也是投資產品，但在寛鬆貨幣政策之下，資金湧入樓市炒作，就會損害實體經濟復蘇的全面性，最終只會「毒害」經濟。再者，投資房地產，大多涉及到按歇借貸的安排，變相將民間的債務槓桿提升，這亦是一個超級的計時炸彈。
沈振盈
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