【利財筆記】樓價縱下跌 地產股仍可升 （林本利）
樓價指數再創新高，各界關注下周三（11日）特首林鄭月娥公布她第一份《施政報告》中「首置上車盤」的詳情，能否幫助年輕人上車。林Sir估計，為興建「首置上車盤」，政府將徵收閒置農地，各大發展商手持1億平方呎農地將成大贏家，「即使樓價下跌，
但地產股價仍會升！」
早前差餉物業估價署公布8 月份全港私樓樓價指數報3 3 9點，連升17個月；租金指數亦連升9個月並創新高。中原城市領先指數（CCL）9月底升至160.93點，今年頭9個月二手樓價已升一成。
不過，林Sir認為樓價實際已在向下，「（8月）整個二手樓市只有2,000多宗成交，香港人哪會這麼笨現在去買樓？現在只旺一手樓，二手樓很淡靜，例如太古城9月中才有1宗成交，海怡半島8月只有4宗，所以（這麼少成交）不能作為指標，用這來計算中原指數。」他又說，中國最近加強控制資金外流，令到來港買地買樓的資金停滯了。
政府保地產商利益
即使樓價下跌，林Sir卻認為地產股仍可上升，皆因特區政府不少政策也是幫助地產商的。近的有2014年，梁振英任內放寬計算DSD（雙倍印花稅）的換樓期，便協助了地產商促銷新盤。遠的有2002年，時任特首董建華為了救市，將兩個「政府資助及私人住宅混合發展試驗計劃」的樓盤，鴨脷洲深灣軒及長沙灣碧海藍天，完全轉為私人住宅，讓地產商以市價出售，再將三成收益撥歸政府。
「在現時政制下，地產商及關連人士（在特首選委會）有數百票，特首投桃報李，是人之常情。」樓價下跌，政府裹是會保障地產商利益。
林鄭月娥的競選政綱「首置上車盤」計劃，將在下周《施政報告》公布更多細節，外界估計將開闢閒置農地興建，多間地產商持有不少農地儲備，股價率先彈升。林Sir相信，今屆政府成立的「土地供應專責小組」，雖然宣稱會從各方面為香港搵地，包括填海、開發棕地、郊野公園、哥爾夫球場等，但他估計這些全是虛招，最後一定用農地！
他指出，各大地產商持有超過1億平方呎農地，當中以恒地（00012）擁有4,500萬呎最多，新地（00016）亦有2,800萬呎，其餘長實（01113）及新世界（00017），各持有1,300萬呎及1,800萬呎。「1億平方呎農地，以4倍地積比率計算，保守估計可以起到100萬個400呎單位！試問香港怎會不夠地呢？」
最後必用農地起樓
林Sir自言不反對政府用閒置農地建屋，「但請政府老實一點！也不要用混合模式（一些是私樓、一些是資助房屋）來興建。」
地產商這些農地最初只是以每呎20多元收購回來，林Sir倡議，按現時農地收地價千多元一呎，建屋成本每呎4,000多元，政府可容許地產商免補地價將農地改為興建住宅，落成後以成本價（加10%利潤）賣給政府，政府以港人可負擔的售價（如每呎6,000元或者市價一半）出售給首置上車人士。
地產商再自行在附近農地建屋，以市價出售和補地價。因政府提供基建及修改規劃配合發展，地產商最終亦會得益。
作者：林本利
前理工大學會計及金融學院副教授，港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士，曾出版十多本經濟學教科書。退休後，創辦活道教育中心，開班教授理財之道、公共政策及經濟學。電郵︰im_focus@hket.com
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