朱凱廸和土地正義聯盟和「新地」利益一致
朱凱廸和土地正義聯盟和「新地」利益一致
圖右為新地主席郭炳聯。(資料圖片)
房屋問題的本質分為兩部分，之一是居住問題，之二是資產問題，研究後者，需要專門的經濟學知識和投資知識，對，我指的正是朱凱廸和土地正義聯盟一夥人，在這裡，我就上一課基礎的
投資學，皆因無論掌握了多少的統計數字，沒有理論知識的配合，終究只是笨蛋一名。
「新鴻基地產」(016)在2016/17年度的物業銷售額是386.29億元，利潤是119.17億元，換言之，邊際利潤是30.84%。它的租金收入則是218.97億元，利潤是171.42億元。它在內地也有地產業務，賣樓的銷售總額是68億元，租金收入則是25.87億元，利潤則不知，不過，內地的邊際利潤一般低於香港。換言之，它有大約10%至20%的利潤來自內地，為了方便計算，暫且不論。
以上計算，得知「新地」的租金收入比售樓收入高出43.84%，但如果有人認為就是這數字，這證明了他不懂投資學。
通常，地產發展的價值計算方式，是計算其市盈率，「碧桂園」(2007)是21倍，「富力地產」(2777)是7倍，假設「新地」是15倍，以其利潤119億元計，其價值是1,786億元。
但是，在會計學上，租金收入計算的是「yield」，以傳賣掉的中環中心去比較，402億元/122萬方呎，即平均每方呎價是3.3萬元，yield是2.5%。我且用3%來計算，「新地」的租金收入是218億元，它的物業總價值是7,266億元。至於為何「新地」的股價沒有反映其價值，說來話長，請看拙作《財技密碼》，有詳細的理論分析。
所以，「新地」在賣樓/租金(即物業)的價值比，是1,786億/7,266億元，即是說，收租物業價值是地產發展/賣樓的4倍。這也即是說，它和很多香港人一樣，靠著資產升值所賺的錢，遠比打工/做生意賺得更多。
總括而言，起樓愈少，樓價愈升，它的利潤愈高，反而，大量的地產發展，表面上是賺錢，但因長揸物業會因而貶值，它反而是蝕本了。換句話說，朱凱廸和土地正義聯盟的主張和立場，和「新地」的利益是一致的。
政經密碼 - 周顯 舊文
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