發展商有扣盤拒推嗎？
發展商有扣盤拒推嗎？
陳茂波在談及空置稅的時候表示，截至去年底，有9,500夥新樓已建成而未推售，相較過往的4,000至5,000夥有顯著增加。這個數字與我公司掌握的數字有異，未知是我們數據部的同事弄錯了，還是政府對未推售的定義有異。我弄清楚後再告訴讀者。
以我觀察，近期發展商推盤的策略的確比前保守，不再那麼積極向二手市場搶客，定價亦普遍比二手市場要高；原因是近期地價升得很快，如果不把售價提升，能收回的資金就不足以重新買地再作發展。所以即使銷售速度減慢了，發展商近期也不太願意減價求售。
不過，若把這種現象描述為囤積居奇，亦與事實不符。以我們手上的數字，發展商手上已落成但尚未出售的樓宇，應該沒有9,500個，更不可能突然間翻了一番。我懷疑陳茂波可能把發展商用作出租及有預售批文而未開盤的樓宇，也一併視作已建成而未推售的樓宇。
其實，當初政府之所以要發展商申請預售批文，目的就是要阻止發展商在樓宇落成前，一早就可以開盤。只要政府容許發展商早點可以拿到預售批文，供應就可以提前增加，不一定要引入空置稅。只是現時要申請預售批文的條件苛刻，以至有些發展商乾脆等樓宇落成後才推售，變成延後了開盤時間。
現時，香港的樓價中，地價佔了一大部分。發展商買了地之後，已不會中途棄盤。因為若不完成建築，就無法收回地價，必定損失慘重。發展商與其讓樓盤爛尾，不如把樓盤平價蝕讓，那樣多少可以收回一些成本。此之所以香港已有很多年沒有出現過爛尾盤。政府實沒有需要在批出預售同意書時設立這麼多的關卡。只要讓發展商及早拿到預售批文，就不會有那麼多的單位要待入夥後才推售。發展商手上的未售單位一定可以進一步減少。
即使是今天，其實香港發展商手上的空置單位也遠比外國少。根據我們的數字，2017年落成的私人住宅樓宇有17,791個，其中未推售的有2,194個，只佔總落成量的12.33%。連同推出但未成功賣出的2,759個單位，合共4,953個，佔總落成量的27.84%。這個數字看起來不算少，但這只是銷售的時間尚短而導致的。
我們只要再往前看多兩年，就知道發展商並沒有刻意捂盤扣售。2016年落成的私人住宅共有14,594個，尚留在發展商手裡未推的只有344個，只佔落成單位的2.36%，連同已推售卻未賣出的944個單位，發展商手上亦只剩下1,338個單位，只佔落成量的9.17%。再往前看2015年，落成量有11,280個，未推售的只有116個，只佔1.03%。連同已開盤但賣剩的441個單位，合共557個單位。發展商手上的空置單位亦只佔該年落成的4.94%。可見香港的發展商大都努力賣樓，不想持貨。政府向並沒有意願囤積居奇的發展商徵空置稅，是否多此一舉。
這種做法只能擺下姿勢，討好一些想向民邀功的政客；但對解決實際問題的幫助不大。政府不如把更多的精神放在物色土地增加樓宇供應上，這樣出來的效果一定更好。
施永青 am730C觀點 舊文
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