《運籌帷幄－梁業豪》香港樓市（三）：本港年青人的悲哀
《運籌帷幄》２０１０年１１月２０日港府開始出招，圖以額外印花稅（ＳＳＤ）壓抑樓價
的升勢，但至今樓價依然屢創新高，只產生了遏制炒風，卻同時令交投量（特別是二手樓市）急
降的作用。由此證明，樓價揚升，炒風並非唯一的主要原因；其實，
很多時候，買賣經驗不足和
不夠理智的用家較炒家於出價時更為進取。２０１２年１０月２７日港府推出加強版額外印花稅
（ＳＳＤ２）和買家印花稅（ＢＳＤ），非本地居民（換樓自住者有條件地獲得豁免）或以公司
名義買入第二個住宅單位須劃一繳付１５％的印花稅。２０１３年２月２３日港府推出雙倍印花
稅（ＤＳＤ），２０１６年１１月４日再向全部（換樓自住者有條件地獲得豁免）購買第二個或
以上物業者徵收劃一為１５％的印花稅。
對有意首次置業的香港年青人而言，以「供款與入息比率」為基礎的新申請貸款設有６０％
（物業價值低於１０００萬元）和５０％（物業價值達１０００萬元）的按揭成數上限。此外，
若他們的主要收入來自本地，基本「供款與入息比率」上限為５０％；於壓力測試（假設利率上
升３厘）下，「供款與入息比率」上限則為６０％。最新公布的全港工作人口的月入中位數為１
﹒６８萬元，試想，即使他們月入３﹒３６萬元（中位數的兩倍），可以負擔甚麼價格水平的住
宅單位供款呢？又年青人的月入容易到達中位數水平嗎？
況且，他們面對的更大問題，應為支付樓價首期與相關交易使費的能力。一般而言，若沒有
父母的幫助，他們實在難望「上車」，特別是於可提供較低價格水平的住宅單位的二手物業市場
內。降低按揭成數上限，固然可以令本港金融體系處於穩健的營運狀態，卻又同時增大了市民置
業自住的難度。結果，「好心」的地產發展商讓他們能變相以最高可達９０％的按揭成數購買自
己推出的新樓，賺取售樓利潤之餘，連部分原本只屬於銀行業的利潤也分享了。
大家不要忘記，置業者獲額外貸款的代價，為需付顯著較高的利息。當樓價升至年青人再不
能負擔的水平時，地產發展商便提供實用面積更為細小的住宅單位，卻同時以更高的實用呎價出
售，「照顧」年青人對置業自住的熱切需求。至此，大家應該完全明白本港年青人的悲哀吧。《
經濟通及交易通首席顧問 梁業豪》（群組：ｃｌｕｂ﹒ＢｅｎｎｙＬｅｕｎｇ﹒ｃｏｍ）
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