智取大市 - 晉佳 2019年4月1日
智取大市：內房不告訴你的事 - 晉佳
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恒大集團主席許家印。 資料圖片 
近年中央嚴格執行限價令，唔同縣市樓價每年只許升5%甚至3%。「房子是用來住，不是用來炒」呢句習近平名句，令限價限購被視為長效機制。山東省會濟南，暗暗地2月開始取消限價，亦有消息話長沙偷雞放水。𠵱家個幾月，鬆綁都冇進一步浮上面，似乎中央準備樓市一熱，就快速收網。雖然似係以前嗰套「一放就亂，一亂就收」，但波幅會收得比以前更窄，可能變成「一放想亂，未亂就收」。
中央將內地樓市政策鬆緊度拿得更緊，對重債者如恒大（3333）而言較不利，恒大身體亦很誠實，就係唔派末期息，經營活動所得現金淨額547.49億人民幣，計息負債全年由7,326億人仔降至6,731億人仔，反映舊年返幾多現金，都盡量拎嚟還債，準備以年計去打守勢波，呢個就係恒大近期相對跑輸嘅原因。
近排唔少內房股藉住業績炒上，睇面數，股價炒高咗仲係個位數PE，但唔少內房股嘅利息資本化金額，其實佔稅前利潤大概四成上下。如果將舊年資本化利息抵扣稅前利潤，唔少內房股嘅PE大約係10倍左右。內房係強勢周期股，但喺目前大環境之下，未至於進入大re-rate浪潮。
晉佳
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