環球樓市觀望——惠州加速融入深圳
於2010至2020年間，四大一線城市中，深圳人口增速遠高於北京、上海，甚至遠高於同為大灣區的廣州，而且人口數量直逼廣州。深圳0至14歲及15至59歲年齡段人口，在一線城市中佔比最大，表明深圳人口仍能保持年輕及高增速，高學識的外來人口不斷流入，
預計未來10年對住屋需求不會下降。
在住宅供應方面，深圳住宅供應速度遠遠落後於人口增長速度。數據顯示截至2020年底，深圳人均住宅面積低於10平方米，不及廣州一半，更是遠低於上海與北京。樓價方面，深圳收入樓價比為0.8，意味2020年深圳年人均可支配收入，只能買0.8平方米住宅，這一數據低於樓價同樣高企的北京上海，更是遠低於樓價相對較低的廣州。收入相對於樓價的低購買力，使部份深圳客戶不得逐步離深購買住屋。
深圳市面積為1997.47平方公里，僅為北京的12%，上海的32%，廣州的27%，相對於強勁的人口輸入，深圳面積卻遠小於其他一線城市，與香港情況十分相似。在內地投資必要知道的道理是，房地產發展短期看金融，中期看政策，長期看人口。在土地緊缺、人口激增、住宅嚴重不足的情況下，外溢與融合勢不可當。
事實上，無論從城市發展戰略規劃、人口流入及交通規劃落地方面都可以看出，深圳開始與惠州融合。而深莞惠要實現半小時交通圈，重點在於軌道交通。隨著《粵港澳大灣區發展規劃綱要》推進和加速建設，廣東省「十四五」規劃、深圳「十四五」規劃，以及惠州「十四五」等規劃當中，明確指出多條軌道交通建設。2021年4月，深莞惠三市以及廣東省有關部門，召開深圳都市圈城際鐵路建設指揮部第一次會議，統籌加快推進深莞惠三市內的城際鐵路建設，深惠兩城的互融互通正在日漸成熟。
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環球樓市評論人
鄭偉舜
環球樓市觀望 - 鄭偉舜 舊文
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