遊走新樓生命週期 勿做「水皮」業主 賣樓得貴過人的三大秘訣｜諗sir
讀者程太：本人為銀行職員，月入29,000元；先生月入43,000元，有一個近一歲BB，想生多一個。現在與父母同住，有工人有車，車已經供滿，手持現金存款約280萬元，可用作首期。現時未持有任何物業，想一家三口加工人
搬出來，希望可買太子、何文田區或又一村兩房半或三房單位連車位，不知買新樓定舊樓好（舊樓實用率高但怕按揭造不到；新樓實用率低但可能保值，亦不用裝修），如果買1,000萬元物業可以嗎？
撰文：諗sir｜ 圖片：unsplash
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舊樓批到最高的按揭年期，用70減計算，即42年樓齡，最多批70-42＝28年。所以買樓買35年以下樓齡還可以。
讀者如用其他銀行提供之「街plan」，夫婦聯名借貸力為（29,000＋43,000）÷10,000×50% ×2.59*＝約930萬元，聯名上會適用。
然而，如想慳一個人名，以方便買第二間樓時慳稅，用先生單名上；太太作擔保人，在總借貸力打八折下，降至745萬元。然而擁有245萬元現金的情下，買1,000萬元之下物業仍樂觀。
地區方面，筆者提醒，太子區附近舊樓多，唐樓只可五成上會，除非搵財仔借高息。
新樓毋須裝修這點，筆者雖然是同意，但要剔走部分長實盤。
新樓在第四至第五年也是重災區；到第七至第十年，要賣走的已賣走，配套差不多到位。（圖片來源：unsplash） 新樓有生命週期
至於讀者認為新樓等於保值？除非準租客願意在見到大量租盤下也不會壓價，而新樓樓價在天量盤供應之下也照升。
說回樓的生命週期，首一至三年，由於大量租盤供應；加上高溢價賣出，首幾年新盤難升是事實；第四至第五年因已過額外印花稅（SSD）期限，經紀通常叫客賣走間樓，再換下一個新盤，tuen turn個客，又一單生意。
故新樓在第四至第五年也是重災區；到第七至第十年，要賣走的已賣走，配套差不多到位。
講至此讀者應該明白，地產經紀在樓價跑贏或跑輸方面扮演了重要角色。然而，哪類樓的樓價才會升？就是經紀願意催谷的盤源。
很多人買樓考慮呎價、區份和校網，但未有留意經紀想催谷哪類盤源。
故此想成為高水平業主，而非再是低水皮業主，物業想賣得較別人貴？便要留意以下三點。
（一）閣下要搵到經紀，提供客源給你試票；
（二）要配對到其他盤。就好比選擇低顏值的伴娘，令一般人擺明要揀中閣下的「新娘盤」；
（三）不要亂反價，叻人從來並非靠反價。
由於網上觀看同屋苑放盤，若非假盤，就是刻意寫低叫價的「笠客盤」，所以需要有人告之閣下，一個屬於屋苑的真•開價，與及高價幾時走到哪一個單位，若消息靈通，可幫助自己物業賣貴10萬元。
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