胡國威專欄｜現在仍應否入市?
胡國威專欄｜現在仍應否入市?
樓價指數再突破歷史高位，未入市的一批準買家，除了繼續盤旋於「社會運動觸發大批移民潮」、「疫症衝擊經濟」外，樓價卻仍只升不跌，對他們來說錯失之前入市時機，現在仍應否入市?
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市場評論很多，對後市走勢，大家看法也好淡爭持。有人放眼短期樓價波幅，覺得突如其來大跌，等於引證自己長久以來睇淡看法正確；但有人卻把物業視為長遠投資，就算樓價真的回落，只要沒負擔地供得起，期間有樓可住，不會當作什麼一回事。怎樣評估後市，各人總有自己出發點，沒有什麼好爭拗，也沒有什麼定論。
也有些人會說：「樓價已脫離基礎，不值得入市，始終會有終極一跌」。我覺得這一類準買家是「不為」而非「不能」。他們或有一定資金，只是在選擇上，他們覺得樓價很瘋狂，不想參與其中，就算有住屋需求，也寧願租樓，再將資金投資於他方。
無可否認，從今日飛升的樓價來看，任憑息口是如此低企，我們已很難找得到「供平過租」的物業。一層「沙田第一城」實用面積327呎的單位，視乎質素，現價介乎580-650萬元，當我們取個平均數，樓價也要615萬元。時光倒流十多年前? 當時「沙田第一城」樓齡30多年，但價位只是百多萬元；今日樓齡突破40年，反而貴三倍，叫我們怎衝破心理關口呢?
有人會說：「因為租金也堅挺吧!」但租金升幅落後於樓價，類近單位月租12,800元；反觀入市同一層物業，四成首期、六成按揭，自己也要投放首期246萬元才可以，而月供也要14,580元，若不是放眼於息本比例五五波，根本不值得購入。
上述觀點沒錯。如果你本身有自住需求，而你又能把資金，投放在更好的投資渠道上，藉以抵銷每月租金支出，只要樓價長期橫行，你便沒有損失；若樓價顯著回落，亦證明不入市的決定正確。只是以上述例子計算，若手持246萬元首期，你所尋找的投資工具，在不計算升值空間前，必須要穩獲6.24厘回報，才能抵銷每月12,800元租金支出。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
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