財金解碼——信貸資金較緊 降價賣樓套現 聚焦內房股「三條紅線」
去年中央明確內房融資管理規則「三條紅線」，大大衝擊以往內房倚重債務融資來推動的急速發展模式。對於近期內房企業公佈新一輪的中期業績，市場焦點已不但在於單位銷售表現，對企業符合「三條紅線」的進度尤為關注。
「三條紅線」是指包括剔除
預收款後的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%，以及現金短債比不少於1倍。
過去兩月，受債務困纏的中國恒大 （3333） 出售總值411.78億元（人民幣，下同）的資產，實際套現148.28億元，在減少買地、劈價賣樓下，上半年有息負債下降1447億元，至5718億元，助其淨負債率降至99.8%，「三條紅線」中一項終回歸「綠檔」。
另一間有紅線未達標的內房萬科企業（2202）亦是市場關注點。公司去年底止，剔除預收款項後的資產負債率達70.4%，略為超出70%的法定要求。萬科今次中期財報顯示三項指標已全歸「綠檔」，分別是69.7%、20.2%及1.67倍，其中計算現金短債比時，萬科已扣除其預售監管資金及受限資金544億元。
萬科中期「全綠」見改善
然而，受第二季疫情反覆及經濟低迷影響，萬科上半年純利自2017年再次錄得按年倒退，純利110.47億元，下降11.7%，不派中期息，反映內房市場已進入發展商劈價賣樓、買家入市觀望的惡性循環。
滙豐報告指，萬科上半年毛利率按年急跌9個百分點至22.9%，幸好售樓收入適度按年增長14%，導致核心利潤按年下降12%，萬科管理層擔心未來數年毛利率持續下滑，對盈利前景極為不利，該行下調萬科今年至2023年毛利率約5個百分點，對三個財年按年的盈利增長預測分別為1%、9%及9%，下調其目標價由33.9元至31.4元，維持「買入」評級。
事實上，融創中國（1918）董事長孫宏斌警告，下半年的房地產市場會較「慘烈」，原因之一是整個信貸資金比較緊，有些企業壓力較大，逼使降價賣樓套現，另一原因是國家政策比較堅決，使市場預期房價不會上漲，下半年貸款還是一樣的難，加上經濟惡化，市場購買力將大幅下滑。
截至6月底，融創淨負債率約為86.6%，較去年底下降約9.4個百分點；非受限現金短債比約為1.11， 較去年底提升約0.03；剔除預收款項後的資產負債率約為76.0%，較去年底下降約2.3個百分點，「三條紅線」仍有一項未達標。
高盛報告指， 融創收入按年上升23.9%，但毛利率下跌2個百分點至21%，令核心盈利上升1%至132億元，預計今年至2023年其應佔預售將基本維持在4,000至4,200億元水平。該行將融創今年至2023年三個財年的基本盈利平均下調兩成，並大削目標價由41元至35元。
高盛引述管理層稱，公司目標是以去槓桿為先，冀在明年年完成「三條紅線」目標，同時希望減低融資成本，以及提升信貸評級。
同樣面對「三條紅線」達標問題的碧桂園（2007），該集團總裁莫斌預期，有望在2023年上半年滿足全部達標。碧桂園上半年純利149.96億元，按年增長6.1%。每股派中期息0.2098元。
碧桂園料明年上半年全達標
副總裁兼首席財務官伍碧君表示，集團自2018年度起已著手調整負債比重，目前在剔除預收樓款後的資產負債比率更由80%降至77%。因此在滿足三條紅線方面，不見得對利潤有影響。
高盛指出，碧桂園截至6月底止未登記銷售額的毛利率為19%，該行將今年至2023年的登記毛利率假設由22.2%下調至平均19.7%，並料毛利率將在2023年觸底反彈，原因是新收購的項目可能會產生逾兩成毛利率，故分別下調碧桂園今年至2023年每股盈利預測8%、16%及20%，削目標價至12.1元，相對淨資產值仍保持35%折讓。
融創20天線整固待變
公司動向：向彰泰收購54個房地產開發項目及3個房地產代建項目八成權益。
最近業績：6月底止半年營收958.16億元人民幣，按年升23.9%。純利119.89億元人民幣，按年升9.4%。
股價走勢：股價於3月底見34.9元高位後便大幅回落，近日於20天線（20.23元）整固待變。
大行評估：摩通予評級「買入」，目標價33元。
碧桂園重上50天線
公司動向：市傳旗下碧桂園服務與萬科因價格問題，暫退出收購恒大物業。
最近業績：至6月底止半年營收2,349億元人民幣，按年升27%，純利149.96億元人民幣，按年升6.1%。
股價走勢：8月盤中曾低見52周低，近日股價靠穩，重上50天線並上望100天線。
大行評估：瑞信予評級「跑贏大市」，目標價10.2元。
海螺創業估值便宜
隔晚美股微跌，但港股科技昨日繼續彈，恒指全日收26028點升149點或0.6%。恒生科技指數報6693點升85點或1.3%。國指升1%，大市成交額1818億元。恒指夾淡倉，彈多幾百點不難，但不似是轉勢。
重磅科技股齊升
大型科技股網易（9999）次季業績後股價大升6%至150.8元，上月低位117.2元，今年2月高位207.8元，騰訊（700）、京東（9618）、小米（1810）均升1%。美團（3690）升1.7%至253.4元，上月低183.2元，2月高位460元。其他手遊股亦走高，心動（2400）漲9%至45.2元，7月低位35.5元，2月高位114.5元。指尖悅動（6860）升6%至0.209元。
教育股亦繼續彈，天立教育（1773）漲9.4%，睿見教育（6068）及思考樂教育（1769）各漲5%。新東方在線（1797）升8%至4.66元，7月低位3.71元，去年7月高位43.45元。中資券商股中金（3908）升6.1%，廣發證券（1776）漲3.4%。憂慮監管，煙草概念股跌，華寶國際（336）跌8.6%，思摩爾國際（6969）跌3.6%，比亞迪電子（285）跌1.8%。
業績關連個股，聯想控股（3396）大升14%，中期業績收入2285億元，純利46.91億元，按年升6倍。
京東健康（6618）中期收入同比增長55.4%。股價升5%報76元，天立教育（1773）中期純利增長29%至2.7億元，股價彈9%。JS環球生活（1691）中期純利按年增136%，績後遭滙豐微降目標價，股價跌6%。
贛鋒多賺八倍反跌5.7%
恒大集團舉行「保交樓」軍令狀簽署大會，集團上下全體員工誓確保完成樓盤交付。中國恒大（3333）跌3.2%。美銀證券重申贛鋒鋰業（1772）買入評級，目標價升5%至210元。美銀上調其2021至23年盈利預期5%至6%。今年上半年淨利潤按年增836%，符其盈喜預期，股價跌5.7%至168.9元。
板塊輪流炒，早前超跌的反彈，早前表現好的反而有獲利回吐，並不是大市轉勢看好全面回升。剛公佈中期業績的海螺創業（586）主業是提供環保節能解決方案，亦持有48%安徽海螺水泥（914），往績市盈率只是6倍多，營業額及純利不斷上升，昨日收32.15元升1.1%，仍然超便宜。
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