金融High Tea——地產股 向下炒
港股9月份持續下挫，恒大（3333）債務危機成為主要淡因之一，上周五恒指收報24192點，單日下跌318點；國指收報8604點；科指收報6159點。總結全周，恒指累挫728點、國指累跌336點、科指累跌293點。
作為壞消息之源的
恒大，本周有一筆4750萬美元的債息到期，集團仍未公佈處理方法。恒大系稍為反彈後周五續插，恒大挫12%，收報2.36元；恒大物業（6666）跌4%，收報4.33元；恒大汽車（708）急插23%，報2.23元；恒騰（136）下滑10%，收報1.7元。
收水預期進一步明顯
港股氣氛緊張，美股亦觀望聯儲局動向，收市個別發展，杜指收報34798點，在最後一個交易日升33點；標指收報4455點，升6點；納指收報15047點，跌4點。克里夫蘭儲備銀行行長梅斯特放言，現在已達到減少買債的時刻，仲話明年有條件加息。梅斯特過去對貨幣政策的立場不算特別鷹，過去曾主張不要急於改變幣策，其言論相信進一步令市場相信美國在年底前會開始收水。投資市場係炒期望，現在資金供應開始進入轉向臨界點，央行要小心處理，不要觸發敏感反應。最重要是有序調整，不要拆倉太急搞出骨牌式波動。
港股上星期跌得厲害，另一源頭是地產股跌得勁。自從外電傳出中央政府要求地產商配合，龍頭藍籌股普遍下跌不少於一成。對於中央要求配合的報道，發展商齊齊否認，對外媒話內地官員關注香港房屋供應，找發展商「傾偈」的報道，地產建設商會執委會表示從未聽過有關消息，商會亦未有所聞。商會其後仲發表聲明，強調一直關注香港土地房屋供應與經濟民生的問題，在良政善治的新環境下，商會及一眾會員定必繼續全力支持特區政府，增加土地房屋供應，改善經濟民生。
地產商冷處理配合論
地產建設商會的反應，中環茶友話有點似曾相識。過去每次樓價飆升時，不時會提到高官同發展商暗示要降溫的傳聞，地產股應聲下跌，每次發展商都會冷處理，大家你眼望我眼，齊齊當無事發生，經過一段時間仍然照升，但隨時間待市場消化後，樓價、股價又再升過，所以今次的反應不令人意外。今次同過去不同的是，傳出關注樓價的不是香港政府，而是中央。中央認定樓價貴係深層次矛盾，地產商對消息冷處理，但如果說法是真的話，今次又能不能學過去輕輕走過場呢？中央年前提出「樓是用來住、不是用來炒」，初時樓價隨著中央不斷出招，不但樓價被封頂，連大型內房商都搞到半死不活。地產商是生意人，和政府小小合作無所謂，但若然真係要明顯增加供應，明顯就不符合公司利益，所以主動配合好難會出現，關鍵反而係會不會有被動配合。
估值封頂不排除突發式下插
從樓價高企引發社會矛盾，地產股估值一直受壓，雖然大型地產股如新地（016）租金收入超過三分一，而且不斷增加，但估值都未能突破，過去幾年都只能圍繞100元上下擺動。現在多了中央介入的陰影，再加上外圍收水，樓價不易再升，相信地產股的估值更加難突破。
地產股係本地公司的重要板塊，本地公司在港股的重要性雖然不斷下降，但香港公司的企業管治較為保守嚴謹，所以有些投資者喜歡買本地股，大地產股如新地、恒基（012）、長實（1113）、新世界（017）資產折讓大，派息不俗，基本因素有一定吸引力，所以會吸引到一些投資者趁低吸納，尤其當地產商對「配合論」冷處理，市場善忘之下，股價有可能會由低位反彈。但基於估值好大機會已經封頂的前提下，除非出現大牛市，否則地產股股價整體難有大突破，如果未來政府房策真的出現轉向，無論係大舉收地抑或移山填海增加供應，都有可能令股價插一插，故此未來炒地產股較穩陣的策略，是以9月前的股價當作封頂價，要股價大插先入市，到反彈接近封頂價之前又買，然後稍稍調低新的入貨價，實行向下炒的操作。
孟晚舟案解決利好內地股
上周經濟因素對市場多屬利淡，但政治上就傳來好消息，中美就孟晚舟案達到解決方案，各自放人歸國。陸羽仁早前話中美關係有和緩跡象，美國在華為案稍作鬆動，顯示華府作風比前朝務實，也說明弱國無外交，中國現在的議價能力已是今時不同往日。如果中美關係持續緩和，對與內地關係密切的股價會是正面因素。
陸羽仁
金融High Tea - 陸羽仁 舊文
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