跌市救亡！股樓債點揀好？公務員家庭「訂造」財務自由策略｜諗sir
讀者林太：本人31歲，先生也是公務員，分別月入70,000及80,000元。另外兩人可領取房屋津貼：每人每月約20,000元，為期10年。還未開始拿，未知房屋津貼能否計入借貸力？
另持有：（一）屯門瓏門兩房（先生名）市值
約900萬元，按揭尚欠350萬元，月供12,000元，管理費2,000元，收租16,000元；（二）長沙灣單棟新樓兩房（本人名）市值約800萬元，按揭尚欠600萬元，月供21,000元，管理費2,000元，收租16,000元；（三）一份保費融資2023年可取回70萬元；另一份2024年可取回110萬元；現金及股票約80萬元。
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現時住宿舍，2024年尾要搬，到時保費融資（180萬元）+現金股票（80萬元）+儲錢（平均每月50,000元×12×2.5=150萬元）預算約400萬元。
我們想生小朋友，希望住近長老（屯門區）。現計劃首幾年繼續出租兩層樓，以租代供，自己則另租屯門大三房，以買債收息去幫補租金及滾大筆錢，待需要搬出市區時，再買多層市區三房自住。但我們無人頭可借，希望閣下能提供意見，望早日財務自由。
讀者林太
撰文：諗sir｜ 圖片：unsplash
屯門是兩房多而三房少的，原因屯門市中心落成時，近1989年經濟不太好，開則兩房令巿民易負擔，與「四小龍」約2003年落成時，多兩房的原理一樣。
三房客路較兩房多
因此入屯門，可以㨂三房；加上三房客路較兩房多。原因是住兩房的人亦不介
意住三房；相反便不一樣。
所以將瓏門兩房賣走，然後入手同區三房，讀者應計到夠首期，拿到津貼後再計借貸力。
另外，筆者想說說2021第四季市況展望。
資金方面，目前至10月，相信若投入資金去評級低或內地債收息屬不智，因今年是內地「收水年」。
反觀，美國對「收水」遲疑不定，一旦股市在收水前大跌，頓成「放水」都難救之象，故中港投資者今年要先苦後甜，或者要2022年初，內地的股債才會走好。
（圖片來源：unsplash） 說回股市，中國的調控，人為性很高，每次調控令A股下跌皆發生在第一季，而最後在翌年的第一季就跌完。
今年都一樣，在2021年3月開始下跌，幾時完？快就10月；遲都應該明年春節前後。所以，股市應未跌完。
而股市要跌幾多? 2015年總跌幅約45%；2018年一次為34%。筆者假設今次跌40%，都要盈富基金（02823）跌至14元才可收工。
投入銀行直債收息
至於債市，由於債是到期保本，只要公司不倒閉、不違約都可全身而退，所以持有中國債券的讀者要忍一下。
而買了股票的投資者，應該明白用股票收息是不智，快取回50%或70%的本金，投入滙豐或渣打銀行的直債，有6%至7%收息，收取三至四年息，是最佳治療方法。在未找到一套可行的買股策略之前，還是別進股市了。
（圖片來源：unsplash） 延伸閱讀：遊走新樓生命週期 勿做「水皮」業主 賣樓得貴過人的三大秘訣｜諗sir
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