缸邊隨筆 - 石鏡泉 2021年10月8日
《缸邊隨筆－石鏡泉》香港房策
《缸邊隨筆－石鏡泉》香港房策
《缸邊隨筆》筆者認為香港的房策，一直是搞錯。既搞錯了服務對象，也被諮詢錯搞了。如
不糾正這兩點，就算有地，也未必能解決香港的房屋問題。未講怎糾正這兩點前，先看殖民地政
府在百年來是怎解決香港由幾十萬人口，增到七百萬人口的房屋問題。
《南京條約》寫明，英國要保留原居民權益，當時的原居民是務農為主，佔有香港大多數的
平地，事頭婆所能用的平地，就是中環一帶，故不旋踵便開始填海來拓地。殖民政府之所以填海
而不開山，是因為在海岸線以外的海面都是事頭婆的，故填出來的地，都是官地，這對殖民地政
府拓地建屋挺大幫助，要知填了哪些海，得到哪些地，看街名就知，都是番名，德輔道中、幹諾
道中、盧押道、芬域街……。到六、七十年代，因經濟發展需要，更大大地填海，沙田、葵湧、
將軍澳、西九都是。
「這裏記住一點：填海是港英政府拓地的主要手段。」
在港英管治期間，香港人口因為內地同胞湧港而大幅增加，屋是一下子建不了那麼多，怎辦
？
（１）讓這些人在官地山頭建木屋，大坑東、調景嶺、雞寮、馬仔坑等都是。只要官府不管
，窮人自然有其辦法。
（２）對於不太窮的人又怎辦？他們不住木屋，就住到洋樓、唐樓去，以前樓宇是一幢幢買
的，但就開始有分層、有分租，一屋七十二家房客是確有的事。
為了要增加可居地方，建築署立了條暫准例，准許唐樓、洋樓的騎樓可以圍封，只要留個活
窗作火災逃生用便可，這就是所謂的騎樓房，此例一「暫」．便暫了逾六十年，今時仍「暫」。
「這裏記住一點：Ｌａｗ ａｒｅ ｍａｄｅ ｆｏｒ ｂｒｅａｋｉｎｇ，因為「法」是
服務於人，而不是役人，法不合時勢就要改。」
事頭婆的一個心頭患是，要與民爭地，如純按《南京條約》來辦，殖民者只能有山坡、邊陲
地，廣闊的元朗、錦田、粉嶺的平地都是在原居民手中，事頭婆無份。殖民者是聰明的，他們知
農地不值錢，只有屋地才值錢，於是在１９５０年代便做了次Ｌａｎｄ Ｕｔｉｌｉｚａｔｉｏ
ｎ Ｓｕｒｖｅｙ，表面上是研究香港的土地用途，但實際上是確認了甚麼是農地，甚麼是屋地
，甚麼是原居民擁有之地，甚麼是原居民不擁有之地，一做完了這個調查，劃出地圖，於是：
（１）凡不由原居民擁有之地，都是事頭婆之地；
（２）凡是農地，就永為農地；
（３）凡是屋地，就永為屋地，尤以鄉村屋地為然。
這個Ｌａｎｄ Ｕｔｉｌｉｚａｔｉｏｎ Ｓｕｒｖｅｙ，再配合之後的保育地、郊野公園
地的規範，就將原居民擁有廣大的土地永定性為農地，不可建屋，而在郊野公園內的農地，就乜
都唔用得，只能耕田、生草，在保育地內的農地就更加只能曬大陽？
「這裏記住一點：為甚麼農地不可建屋？為甚麼郊野公園和保育地只可以曬太陽？」
＊大刀闊斧修例 才可闢地建屋＊
上述這些限制，適用於原居民、普通人，但不適用於事頭婆，只要殖民政府一修例，就可以
化腐朽為神奇，山坡地可以變為屋地，再拍賣出去，就有錢收，整個飛鵝山、九肚山的豪宅，都
是沿山坡而建，其地無原居民在１９５０的Ｌａｎｄ Ｕｓｅ Ｓｕｒｖｅｙ中申報擁有，故都
是事頭婆的，只要一修例，山坡便成金礦。
為了限制原居民將農地轉為屋地，殖民政府祭出三招：
（１）在已劃定的鄉村屋範圍內，原居民可以自由建屋，政府不管；
（２）如在鄉村屋範圍外建屋，要申請、審批期可長近２０年，直到曾蔭權為特首時，或許
是與一眾鄉紳友善啩，指令審批時限要壓縮在１９個月，於是便見大量西班牙別墅豪宅湧現；
（３）為免原居民在農地上建出摩天大樓，搶去了事頭婆的屋地拍賣價值，便在１９７２年
出了個《小型鄉村屋宇條例》，鄉村屋限高在２７呎，頂多是建三層。
＊這裏記住一點：廣闊農地大有為，怎去打破樊籠飛彩鳳（多建屋）。＊
綜合以上要記住的三段粗體文字，香港要多取地，大可依港英老路或反港英老路便是：
（１）填海；
（２）推倒Ｌａｎｄ Ｕｔｉｌｉｚａｔｉｏｎ Ｓｕｒｖｅｙ對農地不可建屋的限制；
（３）取消鄉村屋２７呎的限高，改為限高６０呎，可建六層。
填海需時，光要地基Ｓｅｔ好，都要７年，放寬農地可建屋，一眾地產商自然會和農地擁有
人商議合作，他們為利，一定快過打針，甚麼祖堂地、棕地，由鄉紳們三兩下手腳就搞掂，因為
愈遲做，供應多時，樓價會跌，政府只要開列出有關的發展條件便是。
在拓地建屋同時，港府是否要改革城規會的組成和權力範圍，今時城規會被詬病之一是，各
大地產商都有代言人在會內爭利益，壞大事。
另外批法援標準、條件是否又要修一修，免為以政治掛帥的反對者所濫用？
總之一句，若要頭頂北部區，腳踏交椅洲，不左手持盾，右手握矛，不大刀闊斧修例，怎能
開疆闢地。《資深投資者 石鏡泉》
（投資涉風險，每投資者承受風險程度不一，務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。）
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