政府管治得宜「小供應可滿足大需求」
發展局長黃偉綸曾指：「在未來私人住宅用地在推出賣地時，會考慮訂下最細面積限制或條款，如將最細面積定為200方呎，希望香港人能夠住大一點。」我認為這方向是配合到市場需要的，但仍欠完整的計劃。
如果香港土地資源不足，就是香港政府發揮行政管治能力的時候。
長期以來，房屋政策只著重「供求概念」，我同意此是必須的，但卻長期忽略了「管理概念」！所謂管理就是將眼前不足及有限的資源重新安排得到更好的效果！上星期前文說過：「假設市場有1萬宗成交，其實內裡是包含了多個不同板塊的住宅成交的，包括上車、換樓、大型單位及豪宅……其實只要政府管理得好，起碼可以用樓換樓去滿足大部分人的上車需要。」
香港的房屋結構其實是有足夠的二手單位數量的，但為何近10年細單位好像供應不足，甚至升勢在過去大部分時間成為市場箭頭？這是因為2010年開始的樓市辣招，雖然打造了成功保護到香港的金融系統，但是有個副作用，就是令到有需要換樓的業主因為換樓成本和風險高漲，都停止了換樓活動，於是購買力更加集中了在400萬元或以下，這個2019年10月前唯一能夠借到九成按揭的板塊！
當然我們應該要認同「林鄭Plan」按揭規限下的貢獻，在2019年10月推出「林鄭Plan」後，正正對市場有了正面效果，有關的細單位二手放盤量在推出計劃後不斷上升，而且樓價的升幅都是跑慢大市甚至是停頓的！證明有關用活化二手轉流去製造供應是有效的。當然如果政府肯進一步放寬1,000萬元以上至1,500萬元樓價的換樓按揭成數，我們可以預見到600萬至1,000萬元的換樓單位對象板塊，亦會出現放盤量大增！這個板塊的樓價亦會得到很大幅的放緩。
大家會發現製造二手供應增加，供應是源於樓換樓的，我們很容易想像總有一些板塊是二手供應不足的，那我們就應該將本來供應不足的一手供應去集中滿足這個只佔整體市場可能少於三分之一的板塊，供求就可以得到改善了！
過去幾年房屋供應不理想，與我們以上所說的原理是倒轉的，發展商推出樓盤全力集中將大單位改則縮細去發售，在房屋供應結構上不單只沒有改善，而且是會更惡化的，政府其實是不需要幹預市場的，而是需要在賣地條款上要求發展商配合整體面積規劃！
我說完以上的原理，大家就會知道未來上升和回報率最高的板塊應該是甚麼了！
除了供求外，政府管理得宜是可以解決大部分的問題，現時我們沒有規劃地將一手樓去滿足市場上健康的需要，這方面香港是應該要向內地學習的，如果現在這種概念不轉，相信香港房屋問題將「有排搞」。
作者為祥益地產總裁
平民財技 - 汪敦敬 舊文
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