認清美港加息差異 有助準確預算供款
認清美港加息差異 有助準確預算供款
認清美港加息差異 有助準確預算供款
上星期美國公布的通脹率高達7.5%，為40年以來最高，令財經界普遍預期美國加息步伐將會加快。在今年餘下7次聯儲局會議，每次都可能加息，3月更可能加息達至半厘。換句話，今年美
國有可能加息達到2厘！令大家擔心香港會否跟隨？
其實美國加息是指加美國聯邦基金利率(Ted Rate)，而坊間評論指本港未必跟美國加息，所指的息是銀行存款息以及貸款時所用的最優惠利率(Prime Rate)，簡稱P。
上一次美國加息周期，由2015年至2018年，合共加息九次共2.25厘，而香港銀行只曾加息1/8厘(0.125厘)。但隨低息環境持續，香港超過九成物業按揭利率，已經轉用香港銀行同業拆息(HIBOR)簡稱H，而不是P。
由於H是港元結算，其利息受到港元資金池有多少資金而決定，過往香港銀行水浸，資金池往往有過千億元結餘，令H 徘徊在0.1厘至0.2厘而已，美國加息並不會直接影響H及P，但一旦美息高於H多於1厘，就會有資金進行套息活動，將港元轉成美元，以獲取更多利息。所以坊間財經人士都會估計美國加息初期對香港利率影響有限。一旦美國加息達1厘以上，香港的H也會緩慢上升，如果重演2015年的情況，加息2厘，才有機會令P及存款利率增加。不過，正如上之所說，九成按揭供款已經與P脫鈎，H會比P更早受美息影響而上升！
目前銀行以按息率為H加1.3厘計，實際供款年利率為1.5厘，倘以400萬元貸款計，年期25年，業主供款每月約16,000元，H升1厘的話，按息變成2.5厘，每月供款增至約18,000元，增加逾12%。但由於大多數H按封頂息為2.5厘，所以即使H升至1.5厘甚至2厘，H按的業主仍只需支付2.5厘的實際按息，直至P被調升為止。
大家對利息一詞要有正確理解，才能準確對供款變化有更準確的預算！
作者為世紀21奇豐物業顧問行主席及行政總裁
AM地產專欄 - 李峻銘 舊文
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