樓價上升造就房地產富豪（曾淵滄）
這說明了香港房地產業的確是一枝獨秀，過去數十年，香港最有錢的人，長期屬於房地產商。
香港房地產價格的升幅遠超通脹率
過去半個世紀，香港樓價升幅應該是世界第一，世界第一當然不是以表面的貨幣金額來衡量，一些發展中國家，貨幣長期貶值，通脹率驚人，若只是以表面
的面值來衡量，這些國家的樓價「升幅」可能更高，甚至是天文數字的升幅，因此，香港樓價升幅世界第一是指樓價升幅與通脹率、工資升幅做比較而得到的結論，並統一以美元計算。
舉個例子，六十年前北角皇都戲院有新樓盤出售，一個面積約六百平方呎的新樓盤售價是一萬四千二百元，算起來每平方呎二十四元。而當時一個工廠工人，或初級文員的月薪是三十元，雲吞麵每碗三毫子，以當時的行情來計算，北角皇都戲院也算是豪宅了，月薪三十元的工人要用約三十九年的收入才買得起，而當時雲吞麵也算是高檔的食品，工人一個月月薪只能吃一百碗雲吞麵，即一天三點三碗。
六十年後的今天，北角新樓呎價已高達四萬元，六百平方呎的新樓價值二千四百萬元。而基層工人的月薪雖然也從三十元上升至大約九千元，但是要買得起二千四百萬元的北角豪宅，那是天方夜譚，相信今日香港基層工人做夢也不會想到有一天除了中六合彩之外，會買得起北角六百平方呎的豪宅。
相對而言，倒是雲吞麵大眾化了，今日一碗當年售價三毫子的雲吞麵，大約是三十六元，基層工人一天的收入可以吃八點三碗雲吞麵。
這是一個相當值得深思的現象，所謂通脹，實際上不是所有物價、資產價的上升幅度都是一樣的。資產價格，即房地產價格的上升是不計算在通脹率的，而雲吞麵的價格就可能是計算通脹率的部分因素。
因此，一個簡單的結論是香港房地產價格的升幅是遠遠超過通脹率，這就是為什麼香港會出現全球最富有的房地產企業家，李嘉誠、李兆基都是九十多歲的老人，他們一生的大部分時間都在搞房地產，身家的膨脹也來自房地產。
內地房地產商為何比不上李嘉誠？
任何一個城市，房地產價格上升的幅度，很直接地與這個城市經濟發展的速度掛鉤，實際上中國內地的四大一線城市的樓價，在過去三十年的升幅，絕對不會低於香港。
不過，胡潤的全球房地產企業家榜上，內地房地產富豪的身家為什麼比不上李嘉誠、李兆基？內地不是有更大的空間讓他們發展嗎？是的，不久之前，內地房地產商碧桂園一年售樓收入高達一萬億元人民幣，恒大地產也在一年之內售樓收入高達七千億元人民幣，如此業績遠遠超越香港地產商。
不過，今日李嘉誠與李兆基都是九十多歲的老人，他們參與香港房地產事業的歷史都超過半個世紀了，而中國內地房地產業的起步則得等到一九九二年鄧小平南巡之後才真正開始，比較之下內地房地產商算是起步較遲了。
起步遲，為了早日發達，內地不少房地產商就選擇富向險中求的道路，以極高的槓桿比例借錢開發，大量買地，快速賣樓花，高速建樓房，因此可以做到一年售樓成績高達一萬億元的驚人數字，但是高槓桿也意味著高風險，一個浪打過來，捱不過的，就出了問題，其旗艦股地產股的股價大幅下跌，股價下跌也意味著在胡潤的富豪榜排名被排除在前列位置。
樓價上升對中產階層的好處
在香港，樓價高速上升不但造就了房地產富豪，也使到擁有物業的中產階層身家上漲，那些有餘錢可以買多一兩個單位樓房來收租的中產階層，退休後就可以依靠收租過日子，過著富足自由的生活，因此香港樓價高漲長期是社會、政府問題，但實際上也為不少中產階層製造足以安適地過退休日子的機會。
長期而言，香港樓價升幅高過通脹率、高過銀行按揭貸款利率，因此買樓也就長期成為香港中產階層最喜歡的投資項目，特別是收入穩定的公務員，買樓按揭供款除非利率上升，否則每月供款的金額不變，但是自己的薪金會按通脹率向上調整而上升，買樓收租也一樣，數個租約之後，租金收入已經高過供樓的支出，從那個時候開始，供樓的負擔就完全由租客來支出。再多幾年，身邊有了餘錢，又可以再買多一個單位來收租。
另一個有趣的觀察是：香港樓價升幅遠超過工資的增長速度，香港人又如何買得起樓？
答案是全世界所有的大城市，買樓的人絕對不止當地人，來香港買樓的人來自全世界，特別是中國內地，香港豪宅樓價的升幅更是遠超於一般性的樓房，理由就是內地有大量的富豪想在香港置業。
（作者為財經評論員。）
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