《談國論企－黎偉成》要優化商品房預售資金監理
《談國論企－黎偉成》要優化商品房預售資金監理
《談國論企》中共中央政治局於２０２２年４月２９日召開的會議，論及以商品房為主的房
地產市場發展的政策時，指出要「優化商品房預售資金監理」，該是理順和化解內地房地產開發
企業經營、銷售、發展和投
資活動的其中重點，是一個良好的開始。希望中央會繼續和更為全面
的處理好商品房現存甚至將來面對問題，支持居民改善居住條件和生活素質的強烈需求，達致與
經濟社會發展同步富裕的幸福感。
＊商業銀行要適度挺內房企業穩貸穩銷穩回報＊
會議強調促進房地產市場平穩健康發展的其中重要要求，是（一）「優化商品房預售資金監
理」的政策，無疑是保障居民置業自住權益的其中最佳策略，惟內房企業實際面對相當不少問題
。此可見之於在港交所（００３８８）屬下的聯交所上市的內地房地產企業股份中，有若幹因未
能發布２０２１年業績報告得暫時停牌，所面對的問題不一而足，歸納起來的有好幾個方面：
（Ｉ）負債比率偏高，是包括中國在內的世界各地商品房地產企業的同樣現象，但中國內地房地
產開發企業特別是內房股有若幹的債務過大，甚至出現資不抵債的嚴重問題，要頻頻售賣商品房
單位以更快爭取更多資金回籠，當出現銷情滯後的情況，可能面對資金周轉之困，使商業銀行對
內房企業的貸放政策和策略變得日益審慎。
此使（ＩＩ）內房企業得更匆匆加快售樓的步伐，套現回籠，造成有部分在建樓盤可能因趕
貨未必保證到所承護的應有素質，更差勁者可能出現「爛尾樓」之況頻現，乃不可忽視的問題。
要指出，中央優化商品房預售資金監理，可在一定程度保障置業者的應有合法權益，但內房
企業所面對的問題甚多，特別是商業銀行對內房企業甚至商品房地產的融資和貸放尺度，並可見
之於中國人民銀行的數據銀行業的（ｉ）個人按揭貸款於２０２２年一季度達６，３６９億元亦
減少１８﹒８％，正正反映出商業銀行對以住宅商品房為主的房地產開發投資，以至房地產開發
商的債務問題，都相當審慎以待。
加上（ｉｉ）定金及預收款，期內所達的１﹒２２５２萬億元，同比更是大幅減少３１％，
則顯示置業自主者的購買住宅商品房投資，更為審慎
由是（ｉｉｉ）自籌資金於一季度達１﹒２３９５萬億元，所減的４﹒８％，比１－２月份
的６﹒２％跌幅少減１﹒４個百分點，意味房地產開發商願意動用已有的資金支持業務發展。
凡此，使（ｉｖ）全國房地產開發投資於２０２２年１－３月份累計２﹒７７６５萬億元同
比僅增加０﹒７％，因住宅地產開發投資的升幅只是０﹒７％所致，較１－２月份的３﹒７％低
增長，更低３個百分點；而住宅開發投資佔整體房地產開發投資比率高達凡７４﹒７％之普。
（ｖ）房地產開發投資中之新開工面積於一季度所達２﹒１５５億平方米，同比大幅減少
２０﹒３％。商業銀行得適度逐步強化對房地產開發企業的支持，以緩和房企面對的種種惡性問
壓力，最終化解住宅商品房對銀行可能造成的貸款系統風險，亦可反過來助銀行業務。
＊要住房不要炒房要讓民眾安居得以樂業＊
再看會議的與房地產相關政策，特別是（二）「要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位
」，乃國家主席習近平年前提出和現為中央房地產政策的基本目標。用來住的房子，就確確實實
是住房，而不是用來炒的「炒房」，讓人民居有其所，安居才能夠樂業，生活才可以得到幸福感
。
會議指出「支持各地從當地實際出發完善房地產政策」，以及「支持剛性和改善性住房需求
」，是項的政策性略相當對勁。房地產政策有了宏觀的大原則、大方向，就可以讓各地按照當地
的實際情況，進行微調、完善和提升，始能夠達致最佳的實際效益；此因中國有這麼廣大的幅員
，各地面對的問題，有同樣的，更有許多不一樣的事情，不能一刀切，否則會出現更多這樣或那
樣問題，影響政策的應有成果。
整個房地產政策，聚焦在（三）「促進房地產市場平穩健康發展」。這是中央推出宏觀調控
政策以來，對房地產市場調控的基調，即：發展、要平穩，要健康，而不是境內外坊間之徒多年
來所謂「打擊」誤言，而此一誤言於近年大為減少了。（評「中共中央政治局會議」之三）
《資深財經評論員 黎偉成》（ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ）
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