置理明言 - 曹德明 2022年6月6日
【置理明言】曹德明：入市唐樓三大伏位要注意
置理明言
日期：2022-06-06
更新時間：08:00:00
日前有報導指市場上銀主盤數量有超過170個，為近10年最多。銀主盤有增加趨勢，令人不禁憂慮樓市是否已危機四伏，供樓人士如何避免墜入其中？打算入市者選擇銀主盤會否有利可圖？筆者為大家逐一拆解。
銀主盤的意思是業主持續一段時間未有依時還款，而遭承按人循法律途徑收回物業，將其拍賣或放售，以抵銷按揭債務。銀主盤的成因主要是源於業主的個人財務狀況出現問題，導致無能支付或拖欠按揭貸款。一般來說，若業主拖欠按揭貸款超過3至6個月，銀行/承按人便有機會根據按揭貸款及《物業轉易及財務條例》規定，委派執達吏收回單位。
日前市建局公布啟動九龍城大型重建計劃，重建後料可提供約4,350夥中小型單位，並為該局歷年提供最多單位的重建項目。除市建局外，近年亦有不少私人發展商積極物色及收購具有升值潛力的舊樓以作投資。而由於市建局及發展商出手一般頗為闊綽，加上舊樓如唐樓的樓價一般較私樓低，不少投資者會看準機會，購入此類物業以搏日後被高價收購。
原則上申請唐樓按揭與一般私樓相同，正常情況下買家可選用H按或P按計劃，並且可透過按揭保險計劃申請高成數按揭。但事實上申請唐樓按揭時卻比一般私樓更為複雜，銀行審批其按揭申請時考量因素亦較多。筆者列出以下三點，讓買家申請唐樓按揭時有更充足的準備。
首先，唐樓交投比一般大型屋苑疏落，銀行對此類物業缺乏參考指標，而大部分唐樓處於舊區，樓齡高之餘質素亦十分參差，銀行審批按揭申請時會較為謹慎，或較易遇上估價不足情況。要避免估價不足，建議買家可「貨比三家」揀選最高估值的銀行，或可透過大型專業按揭中介協助配對合適的銀行以節省時間。
其次，唐樓樓齡一般都逾 50 年以上，而銀行一般以「75減」計算貸款年期，即是指以75減去樓齡或人齡，最多批出30年貸款年期，並以較少者為準。試舉一例，假設A君30歲，打算購入一個55年樓齡的物業，銀行以「75減」計算按揭年期。A君本以為可以75減去人齡即可承造30年按揭（75減30）。但事實上，銀行會以75減去樓齡，即最多只可承造20年按揭（75減55），因此購買樓齡較高的物業時要有心理準備按揭年期未必可借足30年，而年期縮短亦會直接影響買家入息要求及每月供款額。
最後， 唐樓較一般私樓易出現僭建或契約等問題，如銀行發現相關問題，或有機會影響其按揭審批。此外，亦有人會將唐樓改建成劏房出租，而銀行對出租物業的批核較為嚴格，可批出的按揭息率較高之餘，出租物業亦只可承造最高5成按揭。因此，如購入劏房連租約，就要預備充足的首期資金。而銀行或會要求為物業進行驗樓，批核時間亦會較長，建議與賣家商量預留兩個半月以上的成交期，讓銀行有足夠時間處理其按揭申請。
曹德明
經絡按揭轉介首席副總裁
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