富力財報 核數前後有分別
富力財報 核數前後有分別
富力地產今年須償還700億元人民幣的債務。圖為其網站。
近年飽受監管和債務困擾的內房股，眾多股份未能如期公布2021年業績，當中包括富力地產(2777)。不過，由於富力以新冠肺炎疫情為由宣布延遲刊發業績，加上按
照要求在限期前(即今年3月31日)公布了未經審核的全年業績，因此避過停牌一劫。根據當時的公告，富力去年收入跌11%至764億元(人民幣，下同)，毛利減76%至49.6億元。此外，該年轉盈為虧，由2020年賺91.5億元，變成去年蝕87.4億元。
業績看來很差吧？未算！因為經審核的業績終於出來。去年收入跌11%至762億元，與未經審核的財報差不多。可是，盈利卻大幅走樣，毛利變成毛虧達到21.7億元，年度虧損更擴大至163.5億元。虧損在審核前後相差76.1億元之多，主要是原先存貨減值撥備不足，未審核前只作出了60.6億元撥備，審核後撥備需要大幅調高至129.9億元。所謂存貨，即是在建物業以及已落成並待售的物業。業績公告解釋，管理層根據市況對存貨作出重估後，認為有需要進一步減值所致。自今年3月至今只是5個月左右，同一批存貨的減值卻增加一倍，由此反映內地樓市正在急速惡化。
業績走樣，備受關注的負債也好不到哪裡去。論借貸金額，審核前後沒有很大分別，截至2021年12月底達到1,288.4億元，當中銀行貸款佔比最高有46%，離岸美元優先票據和境內債券分別是25%和11%，信託貸款及其他則佔18%。不過，當中即期(即是12月個內須要償還)的部分相差頗大。審核前是492.8億元，審核後驟然增至538.8億元。究其原因，主要是部分借貸無法在限期前償還而產生違約，引致未到期的部分需要立即償還。
根據公告披露，富力於今年須要償還700億元，但截至去年年底手頭現金只有211億元，怎不叫人擔心？不單如此，去年無法償還的借貸達到70億元，由於情況未有改善，相關欠款已累積至100.3億元。這就難怪核數師在報告中加入了強調事項，提醒財報使用者富力在持續經營存在重大不確定性。當中還提到，富力因各種原因遭多方起訴。
若以官方的「三條紅線」，來量度富力的負債水平、槓桿和短期償債能力，不論是2020年還是2021年，三條線全不達標。例如2021年，剔出預收款後的資產負債率是76.2%，高於官方的70%水平。淨負債率是137.9%，高於官方的100%水平。現金短債比只有0.12倍，遠低於官方不得小於1倍的要求。
財務狀況好像很惡劣，怎麼辦？富力制定了一些措施，試圖緩解和資金壓力和改善財務狀況。當中包括重組優先票據、與貸款人商討將借款續期、加快存貨物業預售及銷售、出售若幹項目開發公司股權、控制成本及避免不必要資本開支，以及尋求各種方法解決訴訟。可是，目前只有重組優先票據見到成效，成功將2022年至2024年到期的票據延期至2025年至2028年。富力要走出困境，看來要等待樓市回暖才有希望。
審計密探CIA - Bittermelon 舊文
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