有資產但無入息證明 買樓做按揭可行嗎？
有資產但無入息證明 買樓做按揭可行嗎？
根據現行樓按措施，以資產水平基礎申請按揭，按揭成數高達四成。(資料圖片)
上期提及持有現契樓的業主可將磚頭轉化為活錢，無需提交入息證明以套現流動資金。那麼，若有資產但無入息證明，買樓做按揭又是否可行？
銀行
審批按揭一般是評估借款人的供款能力，借款人需提交入息證明作依據；市場上亦有另一款按揭審批方式是依據借款人的資產水平作評估。根據現行樓按措施，以資產水平基礎申請按揭，按揭成數高達四成。銀行普遍會以資產淨值作為審批基礎，資產淨值(net assets)指持有或可接納之資產總值減去負債的淨額，一般而言，借款人需要證明其擁有的資產淨值，不少於申請新造按揭物業的樓價全數。
可納入計算的資產類別包括現金存款、股票、債券、基金、物業、車位等，銀行之間計算資產淨值的方式未必相同，當中以現金及股票基金類別較易計算，現金存款一般可獲100%納入資產值，而對於股票基金類別，有不少銀行同樣接納市值之100%作為資產值，但亦有銀行要求將市值打折扣計算，例如是8折或9折。至於物業或車位類別，大部分銀行只可接納有關估值之50%納入資產值，若物業仍有按揭在身，計算方法更會較複雜及嚴謹。
舉例，55歲的陳小姐已退休，剛購入一個樓價600萬元之單位，她已沒工作故未能提供入息證明，但陳小姐持有市值300萬元之股票，以及300萬元之現金儲蓄，沒有任何負債，銀行接納其資產淨值達600萬元，以評估資產水平方式批出四成按揭，按揭額達240萬元。
然而，若以一個仍有按揭的物業作為資產值申請新買入樓宇按揭，難度則較高。首先，銀行只可計算已抵押物業價值之一半作為資產值，並需扣減按揭餘額，而扣減按揭餘額這項負債是以雙倍金額計算，假設借款人擁有一個現時估值1,500萬元之物業，尚有按揭餘額200萬元，不再添加資產證明的話，可買入新物業樓價或限於350萬元，計法是(1,500萬元X 50%) –(200萬元X 2)，而由於新購物業已屬第二套房，按揭成數由四成降至三成，借貸額僅105萬元。
銀行之間以資產水平審批按揭的方式不盡相同，用家可向按揭轉介公司瞭解更多詳情。
說樓解按 - 王美鳳 舊文
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