財識兼收 - 止凡 2022年10月10日
內房板塊全部瓜？
繼續分享與市場先生及巴黎兄的zoom內容，當晚談到內房板塊。近年每當談到內房股，不少人立即認為整個內房板塊已經出事，因為負面新聞消息不斷，預售樓交付問題、斷供潮問題、資金鏈問題等。當一個板塊中大部分企業標榜「我要活下去」，在生存與死亡邊緣掙紮，這板塊還有甚麼投資價值呢？
市場先生的分享告訴我們，深入與全面去看，實情並非如我們想像般。由年初至今，的確有不少內房企業爆煲，但同時，亦有不少內房股股價有不錯升幅，到底是怎麼樣一回事呢？
(CNS)
近期，市場關注內房企業的現金流狀況，內房的現金流來源主要有幾項，包括貸款、發債、預售款等。爆煲事件主要發生在民企內房身上，主因正是民企內房不能借貸與發債，代表「借新還舊」的現金流把戲不能持續。另一邊廂，當局加強監管預售款的運作，進一步令民企內房的現金流更緊張，甚至爆煲沒頂。
看看幾家算是做得不錯的民企內房數據，它們上半年現金流皆出現負數。有投行分析指這些民企內房，若要今年達至現金流收支平衡，它們每月銷售需要比平常超標一兩成，可惜它們上半年的銷售收入普遍下跌三成以上，情況並不樂觀。
如今內房企業大概可分作三類來看待，有民企背景而財務已經爆煲的一類，亦有民企背景而財務還未爆煲的一類，這兩類的情況都不理想，它們的融資渠道失效，生意上亦要減價求售，現金流難以改善。而表現較理想的是國企、央企背景的一類，它們融資渠道暢通，繼續可以完成銷售，股價表現亦不錯。
很有趣，市場先生把內房股的股價表現與「攞地排行榜」拼合來比較，發覺兩者高度脗合。「攞地」指向政府投取新地皮以作發展，內房企業有「攞地」這動作，代表舊貨賣清，財務健全，有需要與有能力才會去「攞地」，所以如今要「攞地」才有希望。近期會「攞地」的多是國企、央企內房，而非民企。
看過去數據，2021年中央政府集中供地，當時向政府「攞地」的內房企業，民企佔超過一半。到今年第一次集中供地，民企只佔不足兩成。由此可見，民企的市佔率正在大幅減少，「國進民退」正在上演。最可惜的是，近期的地皮價錢比較合理，令「攞地」項目的效率相當好，不少項目更有雙位數字的回報，民企偏偏於這時段卻沒有能力「攞地」，更加缺乏翻身的機會。
同時，內地買家亦受爛尾樓新聞影響，擔心買了爛尾項目而血本無歸，他們置業都偏向選擇國企、央企的發展項目。中央限價使投資需求消失，只剩剛性需求，即需求下跌，令整個行業在萎縮。萎縮中上演「國進民退」，多方夾擊之下，民企內房條路相當難走。
相關影片：https://youtu.be/ecuSBz6MYcw
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