按息趨升 但按揭借款能力其實未有降低
按息趨升 但按揭借款能力其實未有降低
今年9月金管局放寬按揭供款「壓力測試」。(資料圖片)
今年9月金管局放寬按揭供款「壓力測試」，用作評估加息防守力的假定按息升幅由3厘降至2厘，壓力測試主要是幫助供樓人士應對按息上升的壓力，多年來有效降低信貸風
險，由於香港已進入加息周期，按息已有所上升，加上市場預期是次加息周期或於明年見頂，故此將壓測假定升幅調整至2厘已為供樓人士提供足夠防守力。
由於壓力測試得到適時調節，即使按息已由年初1.5厘升至現時約3厘附近水平，按揭申請人的供款入息要求其實未變，原因是年初按息雖然僅處於1.5厘水平，但銀行評估入息要求是以當時息率較高之H按封頂息率(2.5厘)計算，壓力測試便以2.5厘加3厘即5.5厘進行。現時按息升至介乎2.875厘至3.375厘，H按亦已觸及封頂息率，以中位數按息3.125厘為例，壓力測試便以3.125厘加2厘即5.125厘進行。換句話說，年初銀行以5.5厘計算壓力測試，現時仍以不高於5.5厘水平(介乎4.875厘至5.375厘)計算壓力測試，若買家的入息水平未有變化，意味即使按息已升近2厘，其借貸能力(以入息水平計算可借按揭額)其實未變。以首置客申請500萬按揭額、30年期為例，年初時最低月入要求是47,316元，現時最低月入要求則為45,374元。
與樓按相關的1個月港元拆息近日升至逾4厘創14年新高，明顯高於市場按揭息率，而銀行定存競爭持續，定存息已逾4厘水平，反映銀行整體資金成本上漲，息率有上調壓力；預期12月中美國加息後，銀行將再次上調本港最優惠利率(P)，加幅不少於0.25厘，屆時按息將升至約近3.5厘水平。如是者銀行將以3.5厘加2厘、即5.5厘計算壓力測試，與年初以5.5厘進行壓力測試的計算結果相同，故此，今年即使在加息周期，按揭申請的借貸能力其實未有降低。
說樓解按 - 王美鳳 舊文
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