踏入2023年樓市出現小陽春，樓價兩個月反彈3.3%。
根據差餉物業估價署統計，本港私人住宅售價指數在2021年9月見頂後，反覆回落15個月至2022年12月見底，期間跌幅達16%。踏入2023年樓市出現小陽春，樓價兩個月反彈3.3%。官方數據較滯後，參考最悠久的市場指標──中原城市領
先指數，該指數同期波動較大，見頂後的跌幅達18.3%，去年12月見底後至上周日（3月26日）則反彈幅度達7.7%。
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紫晶相信，這波樓價反彈是由於三年疫情積壓的本地購買力釋放所致，隨著今年初中港兩地解除防疫措施，經濟發展及社會流動復常帶動上季樓市轉旺。根據官方數據，今年1及2月一二手住宅買賣分別為 3051及4282宗。美聯物業的數據則顯示，3月首30日整體物業（包括一二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他）註冊量8,202宗，估計全月達8,500宗，顯示購買力仍未減弱，估計考驗本地購買力時間在第二季。
外來購買力未成氣候
至於外來購買力，參考不少媒體報導，中港全面通關後，未見內地人踴躍來港買樓，反而港人北上買樓情況更多。至於政府發展家族辦公室政策及重推投資移民計劃仍未正式啟動，只聞樓梯響。
前者在上月底發表政策宣言，將提供稅務寬減、提供便利市場措施、成立香港財富傳承學院等，又重伸在2025年底前協助至少200間家族辦公室在港設立或擴展業務。後者則補充了可投資範圍，但何時推出仍未知曉。政府早前已表示，新投資移民計劃不包括內地人，而且不能投資物業。投資範圍包括在港上市的股票；由港上市公司或政府發行或全面保證的債券，甚至投資相連保險也可以。
政府去年12月28日推出高端人才通行證計劃（高才通），推出約兩個半月已接獲超過17000宗申請，已批出超過1萬宗。當局計劃擴大人才清單範圍，預計一至兩個月推出新清單，招攬更多人才。現時的人才清單只包括13種行業。不過，這些人才即使留港，大多數也不會立刻買樓，對樓市的即時影響甚微。
明年供應創22年新高
額外需求未見大增，供應卻出現大增。差估署上周公布《香港物業報告2023》初步統計數字，去年私人住宅落成量21170個單位，按年升47%，但今年私人住宅預期落成量19,950夥，按年回落6%，但明年預測供應急升35%至26,970夥，創出22年來新高。此外，去年底住宅空置量微升至總存量的4.4%，創12年新高，相當於54970個單位。
2023及2024年供應量最多的區域是九龍，分別佔今年及明年總供應量的52%和47%，單是九龍城（主要是啟德）分別佔總供應量的24%和33%。啟德將有多個新盤入夥，如今年入夥的MIAMI QUAY項目（1,219夥），明年有啟德海灣項目（2,138夥）、承豐道18號（2,060夥）等。
踏入第二季，發展商將更積極推盤，因第二季是樓市旺季，自2017年至2022年，除了2020年外其餘5年的次季均是全年成交最多的一季。市場預料約有17個項目接力登場，涉及逾9,400夥，當中啟德區再成新盤主戰場。由於供應量多，該區樓價表現將跑輸大市。
貨尾積壓發展商散貨
另一個發展商積極推盤的理由是去年一手成交大跌42%至10315宗，創1996年有紀錄以來的新低。參考過去10年及20年紀錄，一手成交每年平均16300至17000個，相信今年發展商將加大力度推盤，現時發展商積存的貨尾單位超過1.8萬夥，再加上今年可能推出的新盤多達3萬夥，令潛在一手供應量多達4.8萬夥，預期發展商積極推貨減磅。
事實上，除了長實及新地相繼減價賣樓，上周麗新發展與市區重建局合作的觀塘Bal Residence亦減價5%至9%求售。
雖然樓價在今年首季回升，但在發展商將積極減價去庫存，紫晶估計，今年樓市即使反彈，幅度也只會是低單位數，難以收復去年的失地。
李紫晶
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