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2023年10月6日 星期五

缸邊麗評 - 熊麗萍 2023年10月6日

缸邊麗評 - 熊麗萍 2023年10月6日


《缸邊麗評-熊麗萍》樓市炒風難復再,減辣撤辣此其時

《缸邊麗評-熊麗萍》樓市炒風難復再,減辣撤辣此其時

  《缸邊麗評》發展局日前公布本財政年度第三季(10至12月)只推出一幅可建110個

單位的住宅地皮,市場有不同解讀,但實際情況是本地樓市仍延續弱勢,若增加推出土地,又未

能成功出售

,反而帶出負面訊號,而市場目前焦點是本月25日特首公布《施政報告》內容,當

中會否涉及住宅物業印花稅措施,能否增加買家的入市意欲,活躍本地樓市。

 
  特區政府2010年開始,先後推出買家印花稅(BSD),雙倍印花稅(DSD)及額外

印花稅(SSD),以期打擊物業市場的炒賣活動,冷卻樓價升勢。事實上,當年樓市熾熱及炒

賣活動,既與經濟前景信心向好、利率偏低有關,但更重要的是資金湧入,尤其是內地資金來港

置業活動大增,加上外資企業擴張,亦產生另一批置業需求;當時的市場氣氛是今天不買,明天

要更高價才能買入。但如今的情況似乎已進入相反形勢,疫情後環球經濟放緩,內地經濟疫後回

升力度未如預期,加上內地樓市泡沫爆破,資金來港置業已寥寥可數;與此同時,過去兩、三年

港人移民數目增加,令住宅二手市場供應增加,而政府近年增加土地供應,均令本地樓價及物業

供求情況大為紓緩。
 

  雖然特區政府近月亦曾經放寬樓花按揭保險成數,但只屬小修小補動作,而目前本港按揭利

率已調升至4厘以上,在經濟放緩而利率上的環境下,令置業自住或置業投資的意欲大減。因此

,市場亦進一步期望「減辣」或「撤辣」措施出台。

 
  另一方面,本港物業供應量仍在增加,政府預計今年住宅落成量19953個,與過去十年

平均每年落成量15870個比較,高出25%,而去年空置率4﹒4%,亦是2010年以來

高位(2020年及2021年則分別為4﹒3%及4﹒1%),反映供應量足以滿足需求,加

上樓市、股市下跌時負面財富效應,「減辣」甚或「撤辣」料難以回復炒風,反而可令二手市場

買賣雙方較易達成成交,而地產發展商推盤亦有較大彈性。

 
  但對於地產股而言,寬鬆物業稅措施有助穩定市場信心,但不足以令成交突然急增。(經濟

信心前景不明朗及利率高企仍是置業的主要考慮因素),筆者預期在《施政報告》前或為本地地

產股有反彈機會,但要真正轉勢仍有待需求回升及資金流入,對本地地產股仍審慎。

《資深財經分析師 熊麗萍》
 
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