勁一專欄 - 諗sir 2025年8月19日
如何將買樓借貸力大幅倍增
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網絡上有人問，是否可以將自住層樓，向銀行報稱有「預計租金收入」，令入息水平提高，方便再買多間樓？
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能否用「擬租金收入」加借，主要看層樓有沒有「MC」，即是否早前用了香港按揭證券有限公司（HKMC）或其他保險公司之按揭保險？
提供擬租金收入再借錢
如沒有，層樓就可提供「擬租金收入」再借錢。
留意若沒有租約，要再減一成，即只計租金估值之60%，例如估到每月20,000元租金，便計12,000元。
如果有「MC」，就要去「甩MC」。預整份按揭要重新批過。
而借貸人之入息總額要夠計，銀行最多只借估價的七成，亦要聘請律師樓解除MC的押記。
若想把租金收入升至租值之70%，就要通知銀行把該物業轉為正在出租用途，以及需要有真租客居住在內，並提供六個月交租紀錄。
申請轉正在出租用途，銀行一般要業主簽署補充條文，以及將按揭息率上調約0.3%，那麽就不需要用估值租金，而是用租約上的租值，計70%。當然，租約上的租值要與市價吻合才可。
在香港出租物業予租客，租約必須清楚列明租金、租期、押金、維修責任等條款，並於簽訂後30日內繳付印花稅。
印花稅是可以補交的，不過當然在簽約後的30天內交付最好，可免2倍至10倍罰款不等。
沒有打釐印及交付印花稅的租約，不表示沒法律效力，只是把租約出示予銀行作收入證明、或到法庭作呈堂文件時，上述機構只接受已打釐印的租約。
倘若租約年期是一年內，印花稅率是年租或平均年租的0.25%；如租約一年至三年，印花稅率是年租或平均年租的0.5%；三年以上，印花稅率是年租或平均年租的1%；另一式兩份打釐印，須另加5元手續費。
租約更應列明，業主或租客方面是否有續租權、或提前終止條款等。如單位附設傢具電器，應列明清單及狀況於租約中，若有貴重電器，更可寫上型號。
一般在香港租房的水電煤、管理費、差餉地租等費用，皆由租客承擔，然而無論哪方作為承擔方，都應清楚列明在租約上。
查冊確認業主身分
近月試過有「租客扮業主呃租金情況」，避免方法當然是做查冊，確認收款人是否業主。
查冊會展示單位業主的姓名及單位，是否有作抵押。
如發現單位有抵押予財務公司紀錄，而不是常規抵押予銀行的做法，筆者不建議租該單位，小心被「債主臨門」及「點錯相」。
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撰文：經一編輯部
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