勁一專欄 - 諗sir 2026年8月25日
元屯天租金低迷大拆解 剖析物業收租保值3大關鍵
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市場上經常有人指元朗、屯門及天水圍（簡稱元屯天）的租金回報偏低。倘若讀者於谷歌（Google）搜尋網絡引擎輸入不同區份加上租屋等關鍵字，往往只有屯門會出現租屋3,000元或4,000元等搜尋建議，其他區份則鮮有類似情況。
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細看元屯天實用呎租最高的前五位屋苑，榜首為The YOHO Hub，實用呎租高達44至49元。
該屋苑落樓即可直達B1層巴士總站出九龍，亦可徒步直達港鐵元朗站，交通優勢顯著。
排第二位的屋苑為相對冷門的城·點，實用呎租達44至46元。項目屬精品單幢住宅，開則全數為開放式及一房戶型，因而拉高整體呎租。
第三位為新近交樓的YOHO WEST，實用呎租介乎38至43元。
筆者先前亦曾前往拍攝收樓影片，其高層單位視野可穿過嘉湖山莊，加上周邊分支家庭租務需求殷切，帶動呎租表現。
第四位為Grand YOHO，屬元朗站YOHO系列最高端項目，實用呎租為39至43元。項目最後一期，先前因元朗站沉降問題而一度停工，現時已重新動工興建。
第五位終於出現屯門區屋苑瓏門，實用呎租為36至41元。
瓏門屬屯門大型屋苑中，換樓階梯最高級別的代表項目。
對比九龍市區，油尖旺區呎租前五名屋苑的實用呎租，介乎50多元至接近90元不等。
位列榜首的天璽座落於九龍站，具備玻璃幕牆與新穎外觀，氣派與屋苑樓齡兼備。
第二位為尖沙咀鬧市內的名鑄，實用呎租介乎71至82元。
第三至第五位分別為凱旋門、一號銀海及君臨天下，均分布於九龍站及奧運站臨海地段，呎租較元朗及屯門貴逾一倍。
即時民生配套決定勝負
筆者認為物業呎租的高低，首要關鍵在於地段與即時便利度。
油尖旺區榜尾屋苑的呎租，依然高於屯門瓏門。租客出價主要考量當下的方便程度與周邊配套，宣傳該區於2033年會有新鐵路通車亦無濟於事。
景觀方面，正如維港滙或Silicon Hill等項目，景觀並非決定呎租的最關鍵因素。
第二項核心因素，為樓下市集與民生配套是否完善。
對於月租30,000元以下的廣大打工仔租客而言，樓下食肆與小食店林立，方便兼能大幅節省時間，其重要性甚至高於是否緊貼港鐵站。
第三項因素，則是樓齡新穎度。
租客普遍傾向選擇拎包入住的新樓，省卻應對漏水或維修傢俬的煩惱，即使每月多付數千元租金亦在所不惜。
歡迎讀者就物業買樓收租與保值策略，交流個人看法。
撰文：諗sir
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