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2017年9月15日 星期五

施永青 am730C觀點 2017年9月15日

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內地為何要搞 「長租公寓」?


內地為何要搞 「長租公寓」?
近期,中國政府在調控房地產市場的手法上又有新猷,就是大力推動地產商多興建「長租公寓」—長期用作出租的住宅公寓。政府的做法很簡單,就是在拍賣土地時,不再以價高者得方式,而是鬥誰願意不出售建好樓房的時間更長。地產

商在這段時間裏只能把樓宇出租。

內地的租金回報率很低,一線城市只有兩厘左右,但地產商若需要在市場舉債,實力好的也要五厘左右。這就是說,地產商若是把樓宇用作「長租公寓」,注定會「得不償失」。

中國有句古話,「殺頭的生意有人做,蝕本的生意沒有人會做。」照道理,在賣地時若果加入這樣嚴苛的限制,很難吸引地產商來投地;但內地的企業家,歷來都有響應中央號召的優良傳統。他們之中,不乏中共黨員,黨指向哪裏,就會往哪裏衝。早前,萬科就投了一塊全期都只能作「長租公寓」的地。中國的住宅用地,年期是70年。萬科承諾70年裏都不會把樓宇出售,只作出租。隨後,其他地產商亦有類似的舉措,但以國企為主。

中央為甚麼會這樣做呢?我有以下的推論。
(i) 這樣做可以立即把地價壓下來。有這種限制的地,即使有地產商肯投,也不會出高價。這種構思的原理,我之前亦向香港政府提議過,只要在批地條文中加入多一點的限制,地價一定應聲回落。我提出的限制,是建好的樓宇只能用作港人首置上車盤,內地是限作「長租公寓」。

(ii) 這樣可落實習主席的指示,「房子是用來住的,不是用來炒的。」因為一旦要長租,就只能住,沒法炒。這個做法比香港的首置上車盤限制得更徹底。因為首置盤仍有機會在首置市場有得炒。不過,若是限死了,買樓的投資功能就完全消失,不符合香港的用家買樓的潛在目的—可以有資產升值上的得益,以免在社會上長期輸蝕給有房產的人。因此,香港未必適用。

(iii) 這亦可以讓地產商體會到,他們在三四線城市建出來的房子,其使用價值其實很低,因為租金很低,甚至長期租不出。過去,地產商所建的「新增房」不難賣,但這只能反映這些房子的交換價值。現在中央要地產商嘗嘗營運「存量房」的滋味,好讓他們明白,為何中央不想再讓太多的資源流入房地產市場。這只會造成浪費與資源錯配。

(iv) 這可以降低城市的生活成本,令外來人口可以輕易找到負擔得起的居所,方便留住外來人才,並令中國的城市化不至減速太快。

(v) 這可以減少房地產行業在國民經濟裏扮演的角色。改革開放後,房地產行業在拉動國民經濟高速增長方面,曾扮演過重大的角色。但中國要崛起,就不能光靠房地產行業。世界上的真正強國,沒有一個是光靠房地產就能成功的。中國不能長期讓社會資源只向房地產傾斜。為了令社會資源得到平衡一點的分配,中央必須嚴防房地產行業變得過度熾熱。其中一個方法就是要地方政府在批地的時候,要有一定的比例作「長租公寓」。這種地賣不起錢,地方政府的財政收入就會減少,要他們非另找收入來源不可。這樣,他們才會撥更多的資源去發展科技含量更高的產業。

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