內地為何要搞 「長租公寓」？
內地為何要搞 「長租公寓」？
近期，中國政府在調控房地產市場的手法上又有新猷，就是大力推動地產商多興建「長租公寓」—長期用作出租的住宅公寓。政府的做法很簡單，就是在拍賣土地時，不再以價高者得方式，而是鬥誰願意不出售建好樓房的時間更長。地產
商在這段時間裏只能把樓宇出租。
內地的租金回報率很低，一線城市只有兩厘左右，但地產商若需要在市場舉債，實力好的也要五厘左右。這就是說，地產商若是把樓宇用作「長租公寓」，注定會「得不償失」。
中國有句古話，「殺頭的生意有人做，蝕本的生意沒有人會做。」照道理，在賣地時若果加入這樣嚴苛的限制，很難吸引地產商來投地；但內地的企業家，歷來都有響應中央號召的優良傳統。他們之中，不乏中共黨員，黨指向哪裏，就會往哪裏衝。早前，萬科就投了一塊全期都只能作「長租公寓」的地。中國的住宅用地，年期是70年。萬科承諾70年裏都不會把樓宇出售，只作出租。隨後，其他地產商亦有類似的舉措，但以國企為主。
中央為甚麼會這樣做呢？我有以下的推論。
(i) 這樣做可以立即把地價壓下來。有這種限制的地，即使有地產商肯投，也不會出高價。這種構思的原理，我之前亦向香港政府提議過，只要在批地條文中加入多一點的限制，地價一定應聲回落。我提出的限制，是建好的樓宇只能用作港人首置上車盤，內地是限作「長租公寓」。
(ii) 這樣可落實習主席的指示，「房子是用來住的，不是用來炒的。」因為一旦要長租，就只能住，沒法炒。這個做法比香港的首置上車盤限制得更徹底。因為首置盤仍有機會在首置市場有得炒。不過，若是限死了，買樓的投資功能就完全消失，不符合香港的用家買樓的潛在目的—可以有資產升值上的得益，以免在社會上長期輸蝕給有房產的人。因此，香港未必適用。
(iii) 這亦可以讓地產商體會到，他們在三四線城市建出來的房子，其使用價值其實很低，因為租金很低，甚至長期租不出。過去，地產商所建的「新增房」不難賣，但這只能反映這些房子的交換價值。現在中央要地產商嘗嘗營運「存量房」的滋味，好讓他們明白，為何中央不想再讓太多的資源流入房地產市場。這只會造成浪費與資源錯配。
(iv) 這可以降低城市的生活成本，令外來人口可以輕易找到負擔得起的居所，方便留住外來人才，並令中國的城市化不至減速太快。
(v) 這可以減少房地產行業在國民經濟裏扮演的角色。改革開放後，房地產行業在拉動國民經濟高速增長方面，曾扮演過重大的角色。但中國要崛起，就不能光靠房地產行業。世界上的真正強國，沒有一個是光靠房地產就能成功的。中國不能長期讓社會資源只向房地產傾斜。為了令社會資源得到平衡一點的分配，中央必須嚴防房地產行業變得過度熾熱。其中一個方法就是要地方政府在批地的時候，要有一定的比例作「長租公寓」。這種地賣不起錢，地方政府的財政收入就會減少，要他們非另找收入來源不可。這樣，他們才會撥更多的資源去發展科技含量更高的產業。
施永青 am730C觀點 舊文
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