黑天鵝三步曲
根據以往香港的樓市表現，上升的市況往往遇上突發的外圍因素就會逆轉，尤其是那些事前沒有預計的事件，出版界給了一個名詞──黑天鵝。中原指數在上周開始下跌，反映了個多月前的市況，現在眼前有三個事前沒有預計的因素出現，看似會加速市勢逆轉，其實不然：
1. 戰爭
之前人人都擔心中日會因釣魚台而大打出手，經雙方多次叫陣，都鬧不出甚麼所以然來，瓷器又怎會碰缸瓦，何況兩國都有重大經濟利益要顧及，加上美國有意無意拉著日本，直到現在都是在口水戰層次。可是，缸瓦是夠膽去碰瓷器的，北韓三世祖就擺出一個打仗的姿勢，要求各國大使館撤退，否則不能保障安全雲雲，還要擺出再次核試的架式，似乎又真的想打起來。
不過，現代的戰爭技術已經不是大艦巨炮坦克時代，莫講美國的衛星早已覆蓋全球，中國的北鬥系統亦已經覆蓋了亞太區，範圍內的一舉一動都一目了然，而反導彈技術亦可以成功欄截敵方的導彈，除非能用飽和攻擊，即是以數量遠超對方反制機制，比如對方可以攔截100枝導彈，那麼同時發射200枝就可以進行飽和攻擊，三世祖有這個財力嗎？可以煩少一樣。
2. 瘟疫
今年是沙士十周年，碰巧又有號稱「新沙士」的H7N9來襲，雖然還未至於人傳人，但是都令人擔心。回歸以來香港經歷多次大型疫症爆發：1997年5月、11-12月H5N1
1999年3月H9N2
2003年3月SARS
2009年5月H1N1
2011年12月H1N1
2013年4月H7N9
筆者以美聯全港平均樓價來配對歷次疫症爆發，雖然1997年那次之後樓價暴跌，但肇因是經濟因素；1999年初那次之後，股市還繼續上升到翌年科網爆破；2003年及2011年兩次事後扭轉跌市為升市；2009年那次繼續升市。可見疫症對於中期樓市是沒有多大的影響力，一來是由於每次都只是持續短時間，二來疫症對於經濟表現是心理因素大於實際，大市只是繼續其一貫的軌跡。
4. 金融混亂
並不是指香港政府的一大堆措施，而是來自於歐美日本等外圍市場的金融混亂，歐美的問題無用多講，最近日本政府則推出海量QE，規模比美國更大，目標除了提供更多資金、繼續壓低率外，主要是重施令日元貶值來刺激出口的故技。已經有人開始研究，在日本投資置業的可行性。
現時各種金融危機都是以放量發行貨幣來解決，一方面令利率難以回升，另外又令到貨幣購買力被腐蝕，兩個結果都是令到群眾走向實物投資避險。早前有人預言美國會提早加息，相信此調可以不彈久矣。
綜合來說，市場的不確定因素雖多，卻並不是針著樓市而來，而政府面對這樣的市況，相信都有一段時間不敢加「辣椒」了，故筆者估計，當前的淡市未必會有很多幅度的調整。
~TITLE_S~趣遊樓市 - 脫苦海 2013年4月10日 舊文
