從分區數據看樓市
差餉物業估價署公布《香港物業報告2013》初步統計?字(http://www.rvd.gov.hk/doc/tc/hkpr13/HKPR_2013_chi.pdf)，2012 ?私人住?的單位?成?約為10,150 夥，較2011 ?增加7%，2013 ?及2014 ?預測?成?為13,550夥和15,820夥。
除了顯示未來幾年的供應將會逐步增加外，更有部份報章引述2013年18區的私人住宅落成量，將軍澳和元朗區未來有大量供應。傳媒歷來認為這兩區巨量供應，將打擊區內樓價，然則這種推論是否成立？
政府統計處每年公佈《香港統計年刊》均有列出18區每年的私人住宅落成量，筆者表列2008年以來的數據如下，並將每年供應最多的三個區標示出來：
私人住宅落成量
2008
2009
2010
2011
2012
2013
合計
全港
8,776
7,157
13,405
9,449
10,149
13,501
62,437
香港島
1,517
1,255
1,133
1,069
1,752
1,246
7,972
中西區
88
854
115
376
577
428
2,438
灣仔
217
382
254
337
586
288
2,064
東區
320
317
108
519
1,264
南區
892
19
764
39
481
11
2,206
九龍
2,751
1,824
3,422
1,597
3,407
1,074
14,075
油尖旺
1,071
593
1,066
1,087
1,495
5,312
深水?
1,099
43
149
296
635
2,222
九龍城
277
1,003
59
510
648
315
2,812
黃大仙
304
2,148
968
3,420
觀塘
185
124
309
新界西
440
1,012
4,224
1,636
1,618
4,366
13,296
葵青
荃灣
82
380
552
1,014
離島
60
270
19
18
367
屯門
32
42
459
1,211
986
2,730
元朗
298
600
3,630
907
388
3,362
9,185
新界東
4,068
3,066
4,626
5,147
3,372
6,815
27,094
北區
13
708
16
981
1,718
大埔
163
1
79
1,223
1,478
2,944
沙田
1,787
2,342
2,841
2,700
981
929
11,580
西貢
2,105
15
1,690
2,447
1,168
3,427
10,852
數據顯示沙田區(含馬鞍山)由2008-2011年均是供應三甲之一，元朗區和西貢區(含將軍澳)則有三年，而從總數計，這三區是2008-2013年供應最多的分區。不過這些區域的樓價表現並不輸於大市，反而長期跑輸大市的黃大仙、葵青及大埔等區，供應反而偏低。
政府統計署上月公佈《2012年按區議會分區劃分的人口及住戶統計資料》(http://www.censtatd.gov.hk/hkstat/sub/sp150_tc.jsp?productCode=B1130301)，列出十八區各種數據，結合多年來的報告，得出1996年以來各區人口走勢。
https://www.facebook.com/photo.php?fbid=447846365291935&set=a.442349245841647.1073741825.442345282508710&type=1&theater
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顯示市區大部份分區的人口正在減少當中，尤其是港島各區更加明顯，而新界各區，尤其是元朗區及西貢區人口卻大幅增加，正是住宅供應大增的結果。將樓價作出對比，需求下降的區域反而樓價較強，少供應的地區樓價反而疲弱。那麼又怎樣理解各區樓價不同的表現呢？
居民收入的升降可能更能各映樓價，因為樓價是由支付者來決定，如果一個社區的居民收入增加，就能支持更高的租金和樓價，下圖是各區家庭月入中位數多年來的走勢：
https://www.facebook.com/photo.php?fbid=447915148618390&set=a.442349245841647.1073741825.442345282508710&type=1&theater
https://www.facebook.com/photo.php?fbid=447915781951660&set=a.442349245841647.1073741825.442345282508710&type=1&theater
港島的高樓價是得到家庭月入高企的支持，比如中西區及灣仔區十年來收入上升了大約一萬元；油尖旺區十年以前與深水?區差不多，現在追貼全港水平；而荃灣區和西貢區也大大跑贏附近地區。樓價不是單單看供應量，收入強勢增長的地區，也可以跑贏大市。
另一需要考慮的因素是社區發展又是否同步增加，其中尤以元朗的社區設施，比如學校、商場、醫院、交通基建等，均未能追上人口的增長，元朗市中心現時已經有人滿之患，政府如不加強發展力度，將會影響元朗區未來的居住質素。
~TITLE_S~趣遊樓市 - 脫苦海 2013年4月15日 舊文
