黃偉康 論盡股壇 悲情社區
特區政府建議將洪水橋建屋6萬，公營房屋佔51%，這樣的比率，代表了有關地段特區政府維持大股東的身份，亦即是所有發展商都成為了小股東，所以話事權在特區政府，這是否對抗地產霸權的一種手段？不過，在將洪水橋發展計劃的一半再加百分之一的土地，用作興建私人房屋的同時，特區政府另一個任務是防止有關項目成為天水圍之翻版，以防止另一個悲情社區的出現，但首批居民預期要到2024年才入夥，到時洪水橋是否繼續發展，似乎已非現屆政府可以控制，同時悲情的可能不是一個社區，而是整個香港。太悲觀？10多年後的事情，有誰可以保證？我當然希望香港可以繁榮穩定，同時如果真的50年不變，可能已經是一件十分美好的事情。
事實上，興建公營房屋之目的，乃是滿足一些低收入人士之住屋需求，可是當一些公屋之實用呎價亦超過6,000元一呎的時候，公營房屋之增加，是否代表炒家又多了一批可供炒賣的房屋？還是音樂椅之玩意，已開始蔓延至公屋上，那麼低收入人士的住屋是否進一步被威脅？坦白說，現在政府積極推動一些10年後的計劃，似乎漠視了短期房屋問題的嚴重性，亦沒有從炒家的成本問題著眼。要知道現在推行的任何政策，對具有持貨能力的房地產炒家而言，是沒有任何影響，同時由於香港的息率仍然處於嚴重偏低水平，所以在銀行的「大力支持」下，一些房地產投資者，根本毋須理會政府政策，因為額外印花稅的前提是如果有能力持貨兩年，稅項之影響便會變得十分輕微，而由於不少樓市的投資者，因為息率處於極低水平，又或者本身的資金相當足夠，所以持貨兩年對他們而言，根本不是問題，而且不少銀行為了爭取生意，仍然以低息去吸納按揭客戶，再加上市場有不少貸款公司，積極發展樓按市場，所以尋求額外資金去持有房屋，對不少樓市炒家而言，難度不高，這是構成本地樓價在低成交的情況下，仍然沒有下調跡象的一個原因。可是特區政府有沒有從利率及持貨成本之因素作出考慮？或者參考一下美國及中國過去數年在處理房地產問題，及推行之相關政策。美國發生金融海嘯之源頭是次按風暴，而次按風暴之成因則是按揭市場過分進取而引發，至於中國亦為了防止影子銀子過分擴張而開始作出整頓的行動。兩國的情況其實十分相近，而唯一分別是中國汲取了美國之教訓，所以在一些非常規的貸款出現問題時，及時制止，所以我一直都覺得中國之經濟及房地產問題，最終是可以得到解決。可是香港仍然沒有一些措施針對金融機構的房貸問題，這是一個令人失望的做法，有關問題明日再談。 黃偉康
(逢周一至周五見報)
筆者為獨立股評人
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