即市新聞
19/08/2013 10:22
《談國論企－黎偉成》商品住宅銷售放緩供應漸增或會抑壓價格升勢
《談國論企》中國的全國７０大中城市的新建商品及二手住宅價格於２０１３年７月份同比
最高漲幅，進一步擴大，使(１)商品住宅房銷售面積和所涉的額度銷情持續溫和放緩，而(２
)竣工和(３)待售面積再呈回增趨向，加上(４)新動工與施工面積漸見增加，相信會促使開
發企業土地購置加強投資的積極性，估計商品住宅樓價未來的漲勢有可能逐步減慢，有利居民置
業自住。建議政府繼續採取抑制樓市投機性買賣活動、適度支持開發商的的正常買地和增建樓宇
的投資，平衡樓市的供求關係，作為穩定樓市長期政策。
＊樓價同比上漲城市減少顯價高削弱購買力＊
據國家統計局的７０個大中城市住宅銷售價格的資料，可見房價的增長有逐步放緩的新向：
(甲)商品住宅中的(ｉ)新建商品住宅(不含保障性住房)於２０１３年７月份的同比增長最
高者達１８﹒３％，較６月份之最高１６﹒７％漲幅多增１﹒６個百分點，而此數之於６月份的
月環比增１﹒２個百分點、５月份之最高１５﹒５％月環比升１﹒８個百分點、４月份的
１３﹒７％漲幅多增２﹒５個百分點，餘者之漲幅為３月份達１１﹒２％、２月份為８﹒２％、
１月份僅４﹒７％，都相對於２０１２年１２月之最高漲幅２﹒４％要高，但最新的情況顯然開
始減低惡化傾向；
至於(ｉｉ)二手住宅價格同比上漲的城市中，漲幅最高者達１５﹒３％，相對於６月份的
１４﹒１％多增１﹒２個百分點，稍低於６月份的月環比多增１﹒３個百分點，更遠不及５月份
１２﹒８％所多增１﹒９個百分點，而４月的漲幅為１０﹒９％漲幅點、３月份９﹒１％、２月
份及１月份之漲幅分別為未超過６﹒７％及６％，解讀：累計升幅無疑可觀，惟漲勢有放慢。
要一而再指出者，為住宅房價仍有你追我趕向上的趨勢：(ａ)二手住宅樓格於２０１２年
１２月份的５﹒５％升幅，尚高於新建商品住宅樓價同期的２﹒４％凡３﹒１個百分點，到
２０１３年３月份已反過來見新建商品住宅樓價同比漲幅高於二手住宅，且一直延至現今。
至於(乙)商品住宅價格與上月之環比，７０個大中城市新建商品住宅價格(ａ)上漲的城
市於７月份有６２個，少於６月份的６３個、５月份的６９個、４月份的６７個和３月份的６８
個；和二手住宅按月比較上升的城市有５７個，多於６月份的５５個，而低於５月份的６４個、
４月份與３月份均達的６６個，以至２月份的６２個。
新建商品宅樓價格於(ｂ)７月份的月環比，最高漲幅為２﹒２％，較６月份的２﹒４％漲
幅稍低０﹒２個百分點，而５月份為２﹒９％、４月份漲２﹒１％、３月份３﹒２％和２月份３
﹒１％；二手住宅的月環比升幅１﹒４％，６月份１﹒３％、５月份１﹒７％、４月份的２％
、３月份的３﹒１％和２月份的２﹒２％，漲勢似初見放緩。
＊政府須繼續採取抑制樓市投機性買賣活動＊
商品住宅近期銷情漸見降溫，並可見之於：(一)商品房中(Ａ)商品住宅的銷售額於１－
７月份累計３﹒３３８萬億元的同比增長無疑仍高達３９﹒９％，表現不佳之因，乃(ｉ)漲幅
相對於１－６月份２﹒８２１５萬億元的４６％少增６﹒１個百分點，而(ｉｉ)７月份涉資
５１６５億元，較６月份的６２４４要低１０７９億元或月環比減少１７﹒２％，且較
(ｉｉｉ)１－５月份２﹒１９７１萬億元的５６﹒８％漲幅、１－４月份的漲幅更高達
６０﹒２％和１－３月份更增８７﹒２％，要遜色得多，但仍遠勝之２０１２年１－１２月的增
長１０％，正正反映出以住宅為主的商品房銷售熾熱程度只是處於增長放緩軌道。
(Ｂ)銷售面積於１－７月份累計達５﹒４７４８億平方米的同比增長２７﹒１％，亦低於
１－６月份４﹒６１億平方米的３０﹒４％漲幅凡３﹒３個百分點；和７月份涉及的０﹒８６億
平方米，較６月份所達１﹒１億平方米０﹒２４億平方米，月環比減少更高達２１﹒８％；當然
低於１－５月份３﹒５１６６億平方米之３７﹒６％漲幅、１－４月份２﹒６８３４萬億平方米
的４１﹒１％漲幅及１－３月份之數４１﹒２％，仍明顯高於２０１２年１－１２月的平均增長
年率只為之１﹒８％。
估計商品住宅房(二)價格於短期內有機會出現增長漸次放緩之勢，理由有(１)住宅竣工
面積於２０１３年７月底時達３﹒２３８４億平方米的同比增長即使只為４﹒８％，卻高於６月
底時２﹒７４２８億平方米的２﹒７％要多增２﹒１個百點，但７月份所涉及的面積７１３７萬
平方米，較６月份的５２２４萬平方米要多１９７３萬平方米和月環比大幅增加３６﹒６％，發
展當然優於５月底同比升１﹒８％達２﹒２２０４億平方米、４月底１﹒８２７３億平方米之２
﹒６％漲幅和１－３月份的４﹒７％升幅，低於１－２月份所增３０﹒５％；(２)待售面積於
７月底時所達２﹒９１３９億平方米和同比增加４３﹒５％，較６月底時２﹒８７３６億平方米
的漲幅４２％多增１﹒５個百分點，亦高於５月底２﹒８２３億平方米的４３﹒１％，即使低於
４月及３月底所增４４﹒７％和４５﹒４％，存貨由減轉增。
以住宅待售及竣工面積於７月底時合共達６﹒１５２３億平方米，較６月底時５﹒６１８４
億平方米要多５３３９萬平方米，以１－７月份的銷售面積５﹒４７４８億平方米伸算之消化期
為７﹒８６６個月，相對６月底時的９﹒７７個月、５月底時的１１﹒４７個月和１－４月底時
的１０﹒９５個月的消化要短，當然要遠低於２０１２年初時之需時逾１５個月，現貨供應仍不
足。
但(三)主要用於住宅的房地產開發情況卻見改善：(ａ)新開工面積於１－７月份累計達
８﹒２６１７億平方米的同比增長７﹒１％，較１－６月份７﹒０６３億平方米的２﹒９％漲幅
要高４﹒２個百分點，而１－５月份５﹒４２９１億平方米僅增０﹒８％、１－４月份
４﹒１３３億平方米增１﹒８％和１－３月份之０﹒８％，仍遠不及１－２月份所增的
１７﹒５％表現，但有止跌回升之向；(ｂ)施工面積４１﹒７２５５萬億元和同比增長
１３﹒６％，亦高於１－６月份４０﹒３５２１億平方米的１２﹒９％和１－５月份
３８﹒４７１７億平方米的１３﹒５％，而低於１－４月３６﹒８７８９萬平方米的１４﹒８％
與１－３月份３５﹒２９９２億平方米的１４﹒７％漲幅。
即使(ｉ)土地購置面積於１－７月份累計達１﹒８７１７億平方米的同比仍減少１﹒４％
，卻較１－６月份１﹒５７２１億平方米的１０﹒４％減幅少減９個百分點，而１－５月份
１﹒１７５６億平方米更減１３﹒１％、１－４月份減８﹒６％和１－３月及１－２月份的減幅
分別為２２％與１８﹒６％；(ｉｉ)土地成交價款４３９８億元的同比增長１４﹒７％，亦高
於１－６月份３６９９億元的７﹒５％漲幅要高７﹒２個百分點，而１－５月份２７１８億億元
只增３﹒７％、１－４月２０２０億元則升１０﹒６％，情況基本有改善。
更是重要之處，為(四)房地產開發企業的到位資金，於１－７月份累計達６﹒６８３１萬
億元和同比增加３１﹒５％，較１－６月份５﹒７２２５萬億元的３２﹒１％、１－５月份
４﹒５１１５萬億元的３２％、１－４月份３﹒５６０２萬億元的３３﹒５％要低，只是受困於
(ｉ)其他資金１﹒８４４８萬億元的漲幅由１－６月份的５１﹒２％大幅調低至４４﹒７％，
其中個人按揭貸款７９４５億元的升幅由６０﹒４％降為５６％：唯是(ｉｉ)國內貸款到位資
金１﹒１４３３萬億元的同比增長３１﹒１％，高於１－６月份累計９９０１億元的３０﹒４％
漲幅約０﹒７個百分點，而１－６月份之數亦較１－５月份８０５１億元的２７﹒９％漲幅多增
２﹒５個百分點，和於１－４月份６６１８億元的２６﹒８％約３﹒６個百分點。
《資深財經評論員黎偉成》(ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ)
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