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2014年1月3日 星期五

趣遊樓市 - 脫苦海 2014年1月3日

趣遊樓市 - 脫苦海 2014年1月3日

回顧2013年樓市
回顧2013年樓市
2013年已成過去,筆者希望借此機會,祝各位讀者身體健康,安居樂業。

2014年的樓市,是2013年的延續,讓我們回顧2013年樓市,至於展望2014年,就留待農曆新年時吧!

報載中原指數全年計僅上升2.73%,而其中港島指數更累跌0.69%,不過由年初最低點115.60點,升到三月最高點123.66點,升幅是7.0%;即使輾轉下跌到年尾118.95點,也才不過3.8%,筆者認為,這樣的升跌幅度,應該視之為徘徊。

不過業內人士就以成交低迷而要求撤辣招,從土地註冊處的數據顯示,打從2013年4月開始,住宅物業的成交宗數已減少到每月約4,000宗,而代理持牌人數超過三萬,營業員也有二萬左右,平均數個營業員才有一單交易,所以就要求撤招。

http://www.landreg.gov.hk/tc/monthly/monthly.htm
propertytransaction2013

問題是辣招的目的是為樓市降溫,令成交縮減是目的之一,樓價又沒有顯著回落,相信政府是完全沒有誘因去改變現狀。

2013年的另一件大事是《一手住宅物業銷售條例》生效,改變了行業遊戲規則,當中尤以統一用實用面積報價影響最大,下圖是根據美聯物業網站,沙田區各屋苑的實用呎價和建築呎價:

midlandshatin2013

若果用建築呎價,所有樓價都是數千元,但使用實用呎價,一些實用率較低的屋苑就變為呎價過萬,令到人們更能理解真正的樓價。

另一項是政府取消了勾地政策,改為全數主動賣地,而且放棄一向以公開拍賣的形式,改為以招標出售,結果就是繼續2011年以來每日有地賣。而政府積極「搵地」亦已變為常例,不單只連蚊型地也拿出來賣,甚至建議在公屋群中撥地建屋。

筆者看到的趨勢是,如果以目前的賣地速度,固然幾年之後的新供應會大爆發,不過同一時期政府手上的土地儲備也會乾涸。而以目前的民情,開發地皮也不是易事,結果就唯有以填海解決。

白居二計劃在推出之後,的確令到居屋樓價及二手市場興旺了一段時間,不過到年中已無以為繼,未來幾次的白居二相信會一次比一次冷淡,而未來兩年新一批居屋推出,又會有誰去高價買舊居屋?

而筆者最想大家注意的是:美國已正式啟動退市,雖說聯儲局只是「買少點」而不是「賣出街」,筆者亦不會預期會加息,然而該舉動對於資金流向是有重大的影響,而且已經反映在?價之上,再加上未來幾年供應節節上升之下,以往「供應少,資金平」的有利因素早已改變。

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