收租股表現預示舖租見頂
雖然近日周大福(1929)公佈了集團在農曆年間的整體同店銷售增長達15%，而集團整體的營業額同比更增長32%，即使增長幅度較低的港、澳地區，亦有28%的增幅，似乎反映著內地客於農曆年假在本地購物的熱潮仍未退郤，理論上會繼續企業的整體業績，對於持有出租予該等專攻內地自由行遊客店舖的「包租公」，基本上可以不勞而獲，尤其是把店舖租予部份名店如周大福、Chanel、LV或六福集團(0590)等，顧客便會自四方八面地遊進店內購物，所以，租務股便在之前幾輪進一步開放自由行的政策中贏個滿堂紅。
不過，投資世界中，沒一類股份可以永遠贏出的規條永遠仍是有效的，尤其是當過去10年間，內地自由行已向內地所有的一線城市全面開放，再加上深圳的一簽多行政策，已把自由行的政策推至最大的增長點，特別是當內地開自由行的政策至二、三線城市時，加上一線城市的旅客來港購物的熱誠開始退卻下，便是零售租務市場見頂的日子。
由於過去幾年有多個不利本地高檔零售銷售的消息，包括中央打貪腐下，令到內地客購買高檔消費品的意欲大減，以及有更多的大品牌進駐澳門賭場，令到香港並非內地客的唯一選擇，因此，本地多類的零售股所公佈的同店增長，又甚至同比銷售增長，已有一段較長的時間未有見超過兩成的升幅，而該現象相信與自由行為本地零銷帶來的正面作用慢慢退卻有關。這個現象除了對於零銷股的股價有負面影響外，由於本地多家地標商場的租金會與店舖的營業額掛勾，當零售店舖的收入增長放慢，便會對於租金收入帶來負面的作用。因此，即使多家的收租股在過去一段時間內並沒有什麼關於租金收入的利淡消息，但其股價已先行下跌，例如，九倉(0004)的股價由去年9月份高位70.90元水平跌至 最近的49.80元，累積跌幅達到30%，另外，希慎興業(0014)的股價亦由10月份的高位36.70元水平，跌至近日低位30.30元，累積跌幅達到17.5%。
雖然筆者相信由於內地的「中國大媽」再度出手，令到內地黃金消費達到1,000噸，因此，對於本地幾家的珠寶零售股的銷售額的確會有正面的幫助，筆者亦相信未來餘下的幾家珠寶股份公佈春節期間的銷售時，預期亦會有不錯的增長，不過，投資者別因為這原因去重新追捧收租股，主要是因為今次黃金手飾的消售有較佳的增長外，珠寶鐘錶的銷售增長仍然是較為差，而過去周大福等珠寶股的主要是盈利增長是靠珠寶銷售，反而由於黃金的毛利率低，令到黃金股的同店銷售即使上升，但可是整體的毛利率仍然會有機會下跌，所以，租務股的租務收入似乎已無上的懸念。因此，投資與其買入走勢極弱的租務股博反彈，倒不如買中資保險股，也會有較大的勝算。
京華山一研究部主管
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