立論：地產商增持原因睇真? - 林少陽
■陳啟宗斥資增持恒隆地產，當然有其如意算盤，但是公眾投資者未必一定打得響。
過去一年，中港兩地地產股的股價，全線錄得不同程度的跌幅。與此同時，多家地產商不約而同地在市場回購自己公司的股份予以註銷，亦有個別大股東趁目前低位，增持自己公司的股份。然而，大股東增持股權的行動，或有其他盤算，公眾投資者在考慮跟進之前，應先了解行動背後的前因後果。
日前，恒隆集團(010)宣佈於2013年6月5日至2014年2月5日期間，合共斥資逾25億港元在市場增持了逾1億股恒隆地產(101)股份，折合相當於每股25.2港元。
或回補空倉散戶難跟足
恒隆大股東陳啟宗向來精於計算，今次斥資逾25億港元增持恒隆地產，或許是經過慎密的計算。但他的如意算盤，公眾投資者未必一定打得響。
按恒隆地產截至去年底止每股資產淨值27.8港元計算，恒隆集團今次的回購價，只較賬面資產淨值折讓不足10%，並不符合陳啟宗以極高折讓收購資產的原則。若按照恒隆地產2013年度每股核心盈利1.13港元計算，若核心盈利全數派予股東，回購價的盈利回報率略低於4.5%，回報亦不算是極之吸引。我懷疑恒隆集團今次行動，不過是回補其三年半年前高沽恒隆地產股份的「補空倉」行為。
翻查資料，恒隆地產於2010年10月股價最高位時，按每股37.48港元發行2.93億股新股集資110億港元。恒隆大股東Cole Enterprises的22.14億股持股，由原來佔恒隆地產53.2%被攤薄至49.6%。
過去四年間Cole Enterprises自己及透過恒隆逐步增持恒隆地產股份至最新的23.8億股，其佔恒隆地產股權已逐步回升至被攤薄前的53.2%。而增持的平均價足足較當年每股37.48港元的配股價大幅折讓33%！
讀者若是恒隆地產的長期投資者，並有幸於2010年10月跟隨大股東一齊減持恒隆地產股份，現在以不足七折的價錢回補空倉，當然是非常劃算。
但是，若閣下不是補空倉，究竟是否值得以目前略高於5%的盈利回報率，買入恒隆地產的股份，則值得商榷。例如，恒隆地產的同業希慎(014)目前預測2013年每股核心盈利約2港元，盈利回報率高達6.3%。希慎旗下物業近年經過多次翻新及優化租客，加上重建後的希慎廣場租值上升，即使面對全港出租物業市場或有見頂回落之兆，希慎旗下物業的租金回報，仍有較佳的防守力。
買股收息好過買樓投資
當然，若考慮到管理層高賣低買的能力，恒隆的管理能力可能是技高一籌。但是恒隆地產這逾20%的估值溢價，是否值回票價？則是見仁見智。當然，若是看淡租務市場未來幾年的表現，希慎較佳的防守力，亦未必足以吸引買家入市；若是看好未來中港兩地樓市前景，則恒隆地產或有較佳的升值潛力。
從陳啟宗不在市場買地起樓，而選擇買入自己公司的股票，其實反映其對樓市後向，仍未敢轉趨樂觀──與其在現在半天吊的樓市中入市掃貨，不如買入旗下自己有絕對控制權的上市股份。
不錯，若讀者計劃買樓投資的話，現在較佳的決定肯定是買地產股收息。問題是，我們並不一定要在地產股與置業之間作取捨。
林少陽
以立投資董事總經理
本欄逢周三刊出
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