C觀點 - 施永青
內地樓市不會一次過爆破
2014年03月03日
內地銀行全面停止對房地產行業的貸款，是無稽之談。
早前，內地房地產公司的股價曾一度全面急跌，連業績好、品牌響的公司也難逃厄運。起因是有消息說多間銀行已暫停對房地產的貸款，不但發展商貸不到錢，連小買家也沒法做按揭。在這種情況下，發展商就變成前無去路，後有追兵，資金鏈隨時有機會斷裂。
這些雖只是傳言，但剛巧碰著有多宗內地小業主因樓價下跌而要求退房的消息，市場就對銀行限貸的消息信以為真，預期內地地產股以後都難有好日子，所以齊齊加以拋售。
我屬下的地產代理公司，在內地逾三十個城市有分公司，同時在開售的項目數以百計，所以對內地房地產市場的情況比較了解。銀行全面停止對房地產行業的貸款，根本是無稽之談，政府不可能容許這種事情發生，遑論主動要求銀行這樣做。
房地產行業素來是財務槓桿比例高的行業，全球如是。政府最多只能收緊對房地產方面的借貸，而不可能完全制停。因為這樣只會帶來災難性的後果，導致金融市場也被拖累，情況一如金融海嘯一樣。
其實，政府收緊對房地產市場的借貸已不是新政策，三年前已開始實施。這才導致影子銀行的出現。發展商沒法從銀行系統得到所需借貸，唯有透過私募基金發行信託產品，向民間集資。但這種做法實際上抵銷了中央的收緊政策，釀成更大的風險。
中央現正著手對這類繞過銀行系統向民間集資的方式進行梳理。但處理的方式並非一次過把泡沫刺破，而是先制停新泡沫的出現，然後讓舊泡沫逐漸放氣。
這就一方面不能讓房地產的價格持續上升；另一方面亦不能讓價格暴跌。升得多會製造更大的泡沫；但跌得快又會令泡沫爆破，造成政府更不願看到的金融危機。
今年第二季將是很多信託產品到期的高峰期，這些產品很多都是以地產為抵押品的。如果到期的時候，抵押品依然有價，就可以用新債去還舊債。但如果房價下跌，有些信託產品就可能爛尾，造成連鎖反應。因此，中央是不會讓房地產價格暴跌，要地產發展商無以為繼的。
然而，中央亦要設法減少這類沒有納入銀行系統的債務的規模，以免尾大不掉。所以，收緊銀根是必要的。只有收得夠緊，那這些產品到期的時候，才可以迫所有參與者(包括發行方、銷售方、購買方)都承擔一定的責任。
現時受壓較大的應是銀行業與實力不足的小型地產商，有實力的地產商應該不會有問題。其中以項目集中在一線城市的品牌發展商壓力較少，但如果項目過多地集中在二三線城市，那就會有較多的風險，因為有些二三線城市的確供應過多，樓價無可避免需要調整。
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