即市新聞
28/07/2014 14:36
《香港樓語－陳東嶽》樓市交投轉活之因由
《香港樓語》土地註冊處數字，上半年錄得住宅樓宇買賣合約２６７９９宗，比去年下半年
２２９６２宗，升幅約１７％。６月份住宅樓宇買賣合約５９６０宗，比對５月份的５２７０宗
，增加了１３％，比對去年６月份的３７４０宗，增加了５９％。近幾個月的成交升勢始於３月
份，有３１４１宗，之後按月回升至６月份的約６０００宗。至於成交金額，６月份住宅樓宇買
賣錄得３３８億，比對５月份的３１８億，上升６％，與去年６月份的１８７億，上升８１％。
這些數字均顯示住宅樓市交投，雖然與全盛期的每月逾萬宗成交，仍有一大段距離，但顯然近期
正在復甦之中。
再觀察差餉物業估價署的數字，可了解各類型不同面積單位的最新樓價走勢。該署最新公布
，５月份住宅樓價指數２４６﹒８，不但持續兩月上升，而且升幅逐漸擴大，亦為該署記錄歷史
新高。對上一個高位是去年八月錄得的２４６﹒３。由於數據滯後關係，按樓市尤其新盤銷售情
況，現時指數應比前述數字更高一點。
＊剛性需求殷切，嚴控大額樓按收效＊
差估署數字顯示，５月份中小型住宅單位樓價較為顯著，Ａ型單位(即４３０呎以下)指數
２６７﹒４，是破紀錄新高，按月升０﹒９４％，Ｂ型單位(即４３０呎至６５６呎)報
２３３﹒２，升幅０﹒９１％。怎樣解釋政府以需求管理等辣招去遏抑樓市，收到一定效果之後
，但樓市近期卻有價量齊升之勢？首先，成交量回升，但與全盛時期，成交量仍有一大段距離，
或者可以說，是用家剛性需求按捺不住，筆者相信，在各項辣招實施之下，來自炒家那部分需求
基本上被杜絕。中小型住宅交投較活，除顯示是市民剛性住宅需求外，亦反映金管局嚴控較大金
額樓按見到成效。
＊發展商變招推盤＊
有人認為近月政府施政受阻，比如近月立法會財委會討論新界東北撥款備受拖延，社會憂慮
政府增加土地用以建房的目標無法達成，剛性需求部分按捺不住入市。筆者認同這個說法有其道
理；但筆者有一位業界朋友，他對近期樓價回升有另一種看法。他說自從今年初新樓盤變招，以
代繳部分印花稅另加高傭促銷取得成效之後，近期新樓盤都採用這個證明有效的促銷模式，但其
實同時訂價是相應提高了，以反映補貼印花稅及代理傭金，假如這個說法是真的，即是現時新樓
的樓價是有若幹水份。在新樓樓價獲得支持後，二手樓樓價由於相對落後，近期追落後現象漸現
，名牌屋苑如太古城、沙田第一城等亦漸見高市價成交。相信當局亦在密切關注，如果樓價持續
大幅攀升，或會招致進一步加辣的新措施。
＊租金續升影響深遠堪關注＊
筆者關注住宅租金走勢，因為這是市民租屋實質支出，理應毫無水分。差估署租金指數，５
月份１５６點，已是連續三個月上升，當中尤以中小型住宅升幅最強勁，按月升０﹒４２％。假
如這個趨勢持續，而整體經濟無同步或更佳增長，即顯示市民住屋支出佔比擴大，支付住房以外
的支出相對縮減，尤其是普羅市民居住的中小型住房，這將影響普羅階層的消費模式，值得大家
留意及跟進。《香港專業人士協會副主席及註冊專業測量師(產業測量)陳東嶽》
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