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2014年7月28日 星期一

金融High Tea 2014年7月28日

金融High Tea 2014年7月28日
泡沫唔易即爆
2014年07月28日
上周五美股終於有大少少的調整,杜指跌咗123點,除咗亞馬遜和Visa業績唔理想外,高盛出咗睇淡報告亦有影響。

高盛的報告話佢哋對未來三個月的股市評至「中性」,原因係債券利息向上,佢認為隨着美國聯儲局在今年10月完結買債計劃,加上宏觀經濟前景趨穩,市場預計聯儲局對加息退市的立場轉趨鷹派,支持債息上揚,這樣會導致一個短暫的沽股買債潮,令短期買股票的風險回報比率變得不吸引,雖然佢哋仍然堅信未來12個月股票仍然是最佳投資對象,維持「增持」評級。高盛咁講即係話雖然長線仍睇好美股,但短期怕佢調整。

外圍有少少陰霾,本地卻仍有資金流入。金管局停了10天注資行動後,上周六早上在紐約時段,再按港元強方兌換保證價7.75元,接下美元沽盤,放出53.5億元資金。

資金再入 官方降溫
金管局副總裁彭醒棠卻為資金流入降溫,佢寫文話,近期資金流入,儘管部份可能與海外投資者增持港股有關,但主要原因仍是一般商業活動所致,單是今年6至9月H股派息高峯期,就有2000億元需求,由於H股公司大部份收入並非港元,形成兌換港元需求極大。除派息外,新股上市及近期跨境併購交易金額龐大。中信泰富(267) 為收購母公司資產發行了530億元新股,新加坡華僑銀行併購永亨銀行(302) 交易又要400億元,派息加上併購因素,對港元的需求已近3000億元。港元流動性偏緊,短期港息高過美息,增持港元更吸引。佢預期港元匯率短期內仍會處於強勢。

彭醒棠又否定滬港通開通,資金要提前流入部署,因為海外投資者經此渠道投資A股,是以人民幣結算,他們根本不用將資金先換成港元,可直接以美元兌換人民幣在港投資A股。

無論如何,港元強至少有利香港投資氣氛。港股呢一次上破24000點樓上的高位,主要由美股帶動,加上內地股市都升番少少,咁港股先有條件好番啲,若然美股好似高盛咁話會調整,恐怕港股都要跟吓,問題係美股調整係唔係咁快到。

由於近日港股破高位,樓價又再炒上,唔少讀者問我樓市股市有無泡沫?我話樓市有泡,股市唔係有泡。先講樓市,中原城市領先指數123.2,又再上高位,細價樓升得尤甚。上星期九龍灣淘大花園B座頂層連天台特色戶,實用374方呎,成交價510萬元,為同類兩房戶單位首次升破500萬元,實用呎價達13636元,為淘大史上次高。原來的業主2011年3月以296萬元購入單位,大升72%,3年多勁賺214萬元。呢一期升細單位,愈細碼升得愈多。

樓市起泡 回報急跌
有個朋友3年前賣咗個九龍細單位,想等個樓市跌換番個大單位,家租住大單位先,點知個樓市愈等愈升,而且禍不單行,個大單位不斷加租,新一期加到4萬,佢牙痛咁聲。問我個樓市有無泡,幾時爆?

我話樓市有泡,界定泡沫的方法好多,其中之一是租金回報率偏離長期平均水平,意味價格高咗好多。去年9月,《經濟學人》就以租金回報為準,計算香港樓比長期平均偏高84%,它是比較80年開始香港租金相對樓價的回報率,得出這個數字,它以一個細單位計,業主要將單位出租35年才收回樓價,租金回報率是2.86厘(若以山頂貴重物業回報得1厘計,更要100年先至回本,恐怕人生無幾多個100年喎),佢舉的例子和當時差餉物業估價署估計B類物業單位2.8厘回報率接近,比1980年以來平均租金回報率5.25厘低了很多。當然這個5.25厘的平均數被1980至1990年代高回報拉高了,那10年由於香港前途擔憂,樓價偏低,租金回報率有8%。雖然沒有最新的數字,但去年9月時中原樓價指數是120,如今是123.2,樓價升了,但租金亦升了(細單位樓價和租金都升得多好多),估計平均回報率都係2.8厘左右。

泡沫雖大 未必即爆
睇租金回報率來判定泡沫,最大漏洞是沒有將經濟發展的因素放在內,若一個地方經濟急促增長,樓價必定升得快過租金,租金回報率就會下降。若經濟持續高增長,未來樓價和租金續升,樓價還會再高,問題是香港經濟還有持續高增長的動力嗎?抑或只是超低息環境、外來需求加短期供應追不上,才令樓價持續向上呢?

不過大家千祈唔好誤會,以為我話香港樓市好快爆,我答那個想買樓朋友話,樓市有泡,難言快爆,正路估計,要利息加到比較顯著時,樓市才有爆破壓力,除非另有突發的重大衝擊。估計美國明年加息1厘,後年再加1厘,港息跟加2厘,那時香港供樓利息可能升到4.5厘,負擔顯著增加,樓市調整壓力先會大啲。我建議那個朋友轉去租新入伙的屋苑,新入伙供應量多,租金比成熟屋村平三、四成,佢住的1500呎單位,隨時2萬幾就租到,唔想成日搬屋咁煩,畀多1000、2000蚊一個月畀業主,同佢簽3年死約,就可以等到利息較高時期,到時再睇樓市係點。

睇泡容易,但估佢好快爆,睇錯的機會好高,聯儲局主席格林斯潘在1996年話美股「非理性亢奮」,要到4年後2000年佢第二次警告後,美股才在科網狂潮中爆破。只係計1998到2000年兩年之間,反映科技股走勢的納指價值增加超過3倍,然後在2000年至2002年大跌時將這些升幅通通抹掉,不過你信咗格林斯潘,沽空納指的話,未到2000年都輸到斬晒倉啦。

所以唔好估樓市即時爆啦,不過明知起晒泡,就唔好買佢作長線投資。以2000年在美國買網股為例,當日買咗最強的三大網股,雅虎、eBay同亞馬遜,過咗14年,都唔係隻隻得,雅虎就衰咗,佢在2000年高位是108.17美元,家美股大升,都係得番36.12美元,得三分一。eBay好啲,2000年高位22美元,家52.75美元,升咗1倍以上。亞馬遜最正,2000年高位64.88美元,家324.01美元,升咗5倍。大家唔好忘記,呢啲已經係當年最好的科網公司,其他絕大多數都唔得,好多當年炒到好癲的公司,如LifeMinders Inc、24/7 Media、InfoSpace,家輸清或者得番幾個巴仙剩餘價值。你話泡沫時投資,短線可能得,長線好慘。

短線炒作 搭順風車
睇番股市,港股升穿24000點上到呢幾年新高,但恒指家市盈率只是11.26倍,息率3.53厘,未算太高。港股呢幾年唔係有泡,相反係好呆,主要被內地股市拖住,外國投資者成日覺得中國樓市和銀行業會爆煲,唔想買香港的中資股,佢哋市值又大,就咁拖死恒指。要港股全面向上,要等外國全面對中國投資改觀至得。

恒指升咗上嚟,長短策略可以唔同,甚至相反。長線投資要開始審慎,甚至高位可以減持部份貨,博低位揸番。但短線炒作博佢順勢繼續上,炒多一兩個星期都好。短炒得來又唔想輸得多,可以搵中國銀行(3988) 呢啲大股,博佢下個月公佈半年業績前再炒高,萬一衰咗揸住收6.9厘息亦可。更搏殺的就揸熱炒股,好似上星期五大炒落後的資源股和礦業股,膽正命平可以等回吐入,但記住短炒要有止蝕。市旺時候炒嘢,要靈活快閃,有胡要食,唔得就斬。

陸羽仁
金融High Tea 舊文