泡沫唔易即爆
2014年07月28日
上周五美股終於有大少少的調整，杜指跌咗123點，除咗亞馬遜和Visa業績唔理想外，高盛出咗睇淡報告亦有影響。
高盛的報告話佢哋對未來三個月的股市評至「中性」，原因係債券利息向上，佢認為隨着美國聯儲局在今年10月完結買債計劃，加上宏觀經濟前景趨穩，市場預計聯儲局對加息退市的立場轉趨鷹派，支持債息上揚，這樣會導致一個短暫的沽股買債潮，令短期買股票的風險回報比率變得不吸引，雖然佢哋仍然堅信未來12個月股票仍然是最佳投資對象，維持「增持」評級。高盛咁講即係話雖然長線仍睇好美股，但短期怕佢調整。
外圍有少少陰霾，本地卻仍有資金流入。金管局停了10天注資行動後，上周六早上在紐約時段，再按港元強方兌換保證價7.75元，接下美元沽盤，放出53.5億元資金。
資金再入 官方降溫
金管局副總裁彭醒棠卻為資金流入降溫，佢寫文話，近期資金流入，儘管部份可能與海外投資者增持港股有關，但主要原因仍是一般商業活動所致，單是今年6至9月H股派息高峯期，就有2000億元需求，由於H股公司大部份收入並非港元，形成兌換港元需求極大。除派息外，新股上市及近期跨境併購交易金額龐大。中信泰富(267) 為收購母公司資產發行了530億元新股，新加坡華僑銀行併購永亨銀行(302) 交易又要400億元，派息加上併購因素，對港元的需求已近3000億元。港元流動性偏緊，短期港息高過美息，增持港元更吸引。佢預期港元匯率短期內仍會處於強勢。
彭醒棠又否定滬港通開通，資金要提前流入部署，因為海外投資者經此渠道投資A股，是以人民幣結算，他們根本不用將資金先換成港元，可直接以美元兌換人民幣在港投資A股。
無論如何，港元強至少有利香港投資氣氛。港股呢一次上破24000點樓上的高位，主要由美股帶動，加上內地股市都升番少少，咁港股先有條件好番啲，若然美股好似高盛咁話會調整，恐怕港股都要跟吓，問題係美股調整係唔係咁快到。
由於近日港股破高位，樓價又再炒上，唔少讀者問我樓市股市有無泡沫？我話樓市有泡，股市唔係有泡。先講樓市，中原城市領先指數123.2，又再上高位，細價樓升得尤甚。上星期九龍灣淘大花園B座頂層連天台特色戶，實用374方呎，成交價510萬元，為同類兩房戶單位首次升破500萬元，實用呎價達13636元，為淘大史上次高。原來的業主2011年3月以296萬元購入單位，大升72%，3年多勁賺214萬元。呢一期升細單位，愈細碼升得愈多。
樓市起泡 回報急跌
有個朋友3年前賣咗個九龍細單位，想等個樓市跌換番個大單位，家租住大單位先，點知個樓市愈等愈升，而且禍不單行，個大單位不斷加租，新一期加到4萬，佢牙痛咁聲。問我個樓市有無泡，幾時爆？
我話樓市有泡，界定泡沫的方法好多，其中之一是租金回報率偏離長期平均水平，意味價格高咗好多。去年9月，《經濟學人》就以租金回報為準，計算香港樓比長期平均偏高84%，它是比較80年開始香港租金相對樓價的回報率，得出這個數字，它以一個細單位計，業主要將單位出租35年才收回樓價，租金回報率是2.86厘(若以山頂貴重物業回報得1厘計，更要100年先至回本，恐怕人生無幾多個100年喎)，佢舉的例子和當時差餉物業估價署估計B類物業單位2.8厘回報率接近，比1980年以來平均租金回報率5.25厘低了很多。當然這個5.25厘的平均數被1980至1990年代高回報拉高了，那10年由於香港前途擔憂，樓價偏低，租金回報率有8%。雖然沒有最新的數字，但去年9月時中原樓價指數是120，如今是123.2，樓價升了，但租金亦升了(細單位樓價和租金都升得多好多)，估計平均回報率都係2.8厘左右。
泡沫雖大 未必即爆
睇租金回報率來判定泡沫，最大漏洞是沒有將經濟發展的因素放在內，若一個地方經濟急促增長，樓價必定升得快過租金，租金回報率就會下降。若經濟持續高增長，未來樓價和租金續升，樓價還會再高，問題是香港經濟還有持續高增長的動力嗎？抑或只是超低息環境、外來需求加短期供應追不上，才令樓價持續向上呢？
不過大家千祈唔好誤會，以為我話香港樓市好快爆，我答那個想買樓朋友話，樓市有泡，難言快爆，正路估計，要利息加到比較顯著時，樓市才有爆破壓力，除非另有突發的重大衝擊。估計美國明年加息1厘，後年再加1厘，港息跟加2厘，那時香港供樓利息可能升到4.5厘，負擔顯著增加，樓市調整壓力先會大啲。我建議那個朋友轉去租新入伙的屋苑，新入伙供應量多，租金比成熟屋村平三、四成，佢住的1500呎單位，隨時2萬幾就租到，唔想成日搬屋咁煩，畀多1000、2000蚊一個月畀業主，同佢簽3年死約，就可以等到利息較高時期，到時再睇樓市係點。
睇泡容易，但估佢好快爆，睇錯的機會好高，聯儲局主席格林斯潘在1996年話美股「非理性亢奮」，要到4年後2000年佢第二次警告後，美股才在科網狂潮中爆破。只係計1998到2000年兩年之間，反映科技股走勢的納指價值增加超過3倍，然後在2000年至2002年大跌時將這些升幅通通抹掉，不過你信咗格林斯潘，沽空納指的話，未到2000年都輸到斬晒倉啦。
所以唔好估樓市即時爆啦，不過明知起晒泡，就唔好買佢作長線投資。以2000年在美國買網股為例，當日買咗最強的三大網股，雅虎、eBay同亞馬遜，過咗14年，都唔係隻隻得，雅虎就衰咗，佢在2000年高位是108.17美元，家美股大升，都係得番36.12美元，得三分一。eBay好啲，2000年高位22美元，家52.75美元，升咗1倍以上。亞馬遜最正，2000年高位64.88美元，家324.01美元，升咗5倍。大家唔好忘記，呢啲已經係當年最好的科網公司，其他絕大多數都唔得，好多當年炒到好癲的公司，如LifeMinders Inc、24/7 Media、InfoSpace，家輸清或者得番幾個巴仙剩餘價值。你話泡沫時投資，短線可能得，長線好慘。
短線炒作 搭順風車
睇番股市，港股升穿24000點上到呢幾年新高，但恒指家市盈率只是11.26倍，息率3.53厘，未算太高。港股呢幾年唔係有泡，相反係好呆，主要被內地股市拖住，外國投資者成日覺得中國樓市和銀行業會爆煲，唔想買香港的中資股，佢哋市值又大，就咁拖死恒指。要港股全面向上，要等外國全面對中國投資改觀至得。
恒指升咗上嚟，長短策略可以唔同，甚至相反。長線投資要開始審慎，甚至高位可以減持部份貨，博低位揸番。但短線炒作博佢順勢繼續上，炒多一兩個星期都好。短炒得來又唔想輸得多，可以搵中國銀行(3988) 呢啲大股，博佢下個月公佈半年業績前再炒高，萬一衰咗揸住收6.9厘息亦可。更搏殺的就揸熱炒股，好似上星期五大炒落後的資源股和礦業股，膽正命平可以等回吐入，但記住短炒要有止蝕。市旺時候炒嘢，要靈活快閃，有胡要食，唔得就斬。
陸羽仁
金融High Tea 舊文
