C觀點 - 施永青
內地房產投資需求下降
2014年07月15日
內地房產的吸引力或掉頭回落。
過去二十年裏，內地的物業價格一直都在持續上升，除了因為剛性需求強勁之外，還因為有龐大的投資需求。但未來吸引資金入市的因素將出現改變，內地房產的吸引力會掉頭回落。
傳統的中國觀念是「有土斯有財」，中國人有錢之後都喜歡以房地產作為儲存財富的方式。不但內地如是，香港、台灣、新加坡、以至有華僑的地方都如是。
在中國現有的制度下，經濟增長的最大得益者是官僚系統內的掌權人。他們拿到錢之後也喜歡買樓。但自從習近平嚴打貪腐之後，形勢出現了改變。房地產的業權要登記，涉貪的資產容易曝光。有關當局想查的話，很容易就可以透過電腦查得一清二楚。貪官為了避人發現財產與官職收入不相稱，今後會減少把涉貪的錢投入房地產，轉投其他不容易曝光及容易調走的資產。
過去，中國政府對內地的資金往海外投資有諸多限制，但逐漸發覺把資金都困在境內，只會助長投機，導致通脹，所以已開始知道要讓資金到世界各處去找投資機會，否則中國賺這麼多的外匯有甚麼意思？
現在中國先是讓一些合資格的資金先走出去，待人民幣日益國際化之後，對海外投資的限制應會更少。當資金有更大的出路之後，就不會集中流入中國的房地產市場。現時歐美的房產價格都比中國便宜，回報高，產權更有保障，有得選擇的話，很多中國的投資者都會考慮買海外房產。最近，英國、美國、加拿大、澳洲等物業價格都有不錯的升幅，動力都是來自中國的資金。資金去了外國，流入本地房產市場的資金自然會減少。
過去，人民幣匯價不斷上升，資金買人民幣計價的資產(包括地產)會有幣值上的收益。但現在中國出口已經放緩，人民幣已不容易如以前那樣升得急，買內地物業已不容易有幣值上的收益，投資的吸引力會大不如前。
過去10年，中國的通脹在大部分時間都高過一年期的存款利率。這表示中國基本上處於負利率的狀況，持有現金會吃虧，所以不斷有資金流入房地產市場。但近年的情況已出現變化。由於政府之前為了減輕西方金融海嘯對中國的衝擊，大力鼓勵投資。這樣，短期裏雖可刺激經濟增長，但亦導至很多投資失誤，造成產能過剩，回報偏低，有些甚至連本金也無法收回。大量資金被困死的結果是銀根短缺，利息高企。因此，負利率的情況將不容易在中國出現，投資地產的成本會比之前大增，流入房地產的資金就會進一步減少。
長期以來，中國的地產投資者大都不寄望租金收益，而是希望有資產升值。當他們發現流入地產市場的資金減少，新供應難以消化，價格有回落的跡象時，他們就會對房地產投資失去興趣，甚至會把資金調走。一旦出現這種情況，就意味著中國房地產的大牛市已告一段落。
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