C觀點 - 施永青
金管局代房屋局出手
2015年02月04日
金管局總裁陳德霖日前表示︰若樓市升勢持續，不排除採用逆周期措施，去冷卻樓市。
近期樓市的升勢，的確有點瘋狂。一些遠離市區的細單位，也升到二萬元一呎，簡直是匪夷所思。
然而，由於供應仍處於低水平。香港的樓只需少數高收入的人追捧已可以消化掉，發展商無需理會其他的人是否負擔得起。要等到樓宇的供應量增加，發展商才不得不把銷售的對象擴闊。把那些收入較低的人也列為要爭取的對象；屆時，發展商就會按這批收入稍遜的人的負擔能力來訂價，樓價自然會向下調整。
可惜，要增加樓宇供應並非一兩年裏就可以做到的事。所以政府雖然出了這麼多辣招，樓價依然穩步上升。加上日本與歐洲都仍在拚命增加貨幣供應，資產價格焉能不升？所以金管局雖然不斷提醒市民，美國很快會加息，但市民卻認為美國加息的作用已被日歐的QE所沖淡，入市的興緻依然高漲。
我雖從事地產代理的工作，但從香港的整體利益出發，亦覺得日益偏高的樓價會對社會有很多負面的影響。讓這麼多的年輕人覺得自己一世都沒有機會置業，對前景感到失望，對社會並沒有好處。因此，我並不反對政府採取措施去遏抑樓市。但這些措施應由發展局與房屋局出手，而不是假手金管局。
金管局的工作是：維持貨幣與銀行系統的穩定，令香港的金融系統可以順暢地運作。金管局並沒法增加土地供應，亦沒法制訂資助住屋的政策，根本不可能從根本上去解決房屋問題。由金管局出手去遏抑樓價，不但出師無名，而且不會有實質的效果。
如果從銀行系統的安全角度來看，香港的存貸比例合理，銀行的風險可能是借了太多的錢給內地公司，而非香港的樓宇買家。香港的小業主超過一半已供完樓，餘下的小業主供樓也只佔他們家庭入息的三成左右，即使美國加息，亦不會有大量的供樓者沒法承擔。所以銀行系統應十分安全，金管局若然在這個時候出手，只會落錯藥。
金管局能做的，不外是加息與降低按揭成數。美國未加息，香港沒法加息，硬性要求銀行用某個按揭息率，會妨礙銀行之間的競爭，令消費者失去選擇。因此，金管局能夠做的，只會是要求銀行進一步降低按揭的成數。
現時，中小型住宅一般可借樓價的六至七成，如果降到只有五至六成，一定會有一大批準買家被排除出局，失去買樓資格，這只會令更多的市民感到不快。
要解決房屋問題，最為有效的方式是增加供應。現在發展局與房屋局不出手，改為靠金管局出手，不可能有好結果。
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