【趣遊樓市】津巴布韋的教訓（脫苦海）
非洲國家津巴布韋宣佈，正式廢除本國貨幣，以美元代替，兌換率是100萬億津巴布韋元兌換0.4美元，而銀行存款在175萬億元以下的則一律兌換5美元。
在2009年發行的紙幣面值達100兆(1兆=10的12次方) 而令到該國的貨幣危機被廣泛報導，但其實這
並不是有史以來最大額的貨幣，匈牙利曾經在1946年發行10垓(1垓=10的20次方)的貨幣。
那麼，當地居民面對貨幣崩潰，又怎樣保值呢，是否應該去買入實物，如物業來保值呢？教科書上這樣說，但未必是如此的，原來津巴布韋搞到今時今日的田地，是由於2000年開始的土地改革的結果，當時政府半買半搶地，將白人大地主的土地充公，交給當地居民。
可是卻想不到白人可以經營的農場，去到當地人手上卻無法生產，導致該國從非洲菜籃子的糧食出口國，反而成為糧食入口國，其他的經濟環節也出現大面積的癱瘓情況。那些買入土地物業的人，結果就是被人共產，因為話到明是不動產，自然是帶不走的，土地生產力消失了，價值一樣會大跌，並不是說買入物業就一定可以對抗通脹。
今天有新聞報導，著名漫畫家馬榮成在金融海嘯之後低價買入的倚巒在丟空三年之後終於租出，租金卻由30萬跌一半至15萬，回報率就算以當時的買入價計，都只有兩厘多一點。大家可能要問，為甚麼在樓市大升之下，租金可以三年跌一半？筆者只能夠推測，付得起30萬一個月租金的公司或個人已經離開了。
同樣地，也有些人推測，在自由行熱潮退減後，不單只藥房、兌款店等典型水貨行業縮減，更出意大利名牌名店會結束部份店舖，商舖的預期租值下降，可以推測的結果是舖市將進入下跌周期。
貨幣貶值已經是常識，貨幣毀滅也不是第一次，但即使太平盛世之下，貨幣一般也以3-5%貶值，學術上稱為「通貨膨脹率」。理論上土地和物業價格可以隨著通脹而上升，實際的情況是經濟增長，令到土地和物業盛載的生產力上升，進而令到地價和樓價上升，從而推高通脹，因為所謂通脹率是計出來的。
道理和買股票一樣，買入盈利能力上升的股票，股價會逐漸上升；盈利能力倒退甚至連年虧損的公司，股價會輾轉下跌。香港經濟因各種因素，今年的表現已出現疲態，對於樓市的影響力不可忽視。
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